地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

結論からいうと、地主さんが所有する底地を第三者へ売却する場合、原則として借地人の承諾は必要ありません。

土地の所有者には、自分が所有する土地を売却する権利があるためです。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する土地を借地人に貸しており、その土地を不動産会社へ売却する場合を考えてみましょう。

借地人が土地の購入を希望していなくても、地主さんは原則として第三者へ底地を売却できます。

借地人が売却に反対しているという理由だけで、当然に売却できなくなるわけではありません。

ただし、借地契約や別途締結した合意書に、売却時の通知や優先交渉などについて特別な取り決めがある場合には、その内容を確認する必要があります。

また、底地を売却したからといって、借地人の権利が当然に消滅するわけではありません。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県市川市などで、借地人が建物を所有し、借地権の対抗要件を備えている場合には、買主もその借地関係を前提として土地を取得することになります。

借地借家法第10条では、借地権の登記がなくても、借地権者が土地の上に登記された建物を所有している場合には、一定の要件のもとで第三者に借地権を対抗できると定められています。

そのため、買主が土地を購入したからといって、借地人に対して直ちに建物の解体や土地の明渡しを求められるわけではありません。

底地の売却は、借地人の権利を消滅させる取引ではなく、借地関係が継続することを前提に土地所有者が変わる取引であることを理解しておきましょう。

底地を売却する場合、借地人の承諾は原則として不要ですが、実務上は地主変更の通知を行うことが重要です。

例えば、東京都大田区で地主さんが底地を売却し、新しい所有者が不動産会社になったとします。

借地人としては、今後誰に地代を支払えばよいのか、借地契約の条件は変わるのか、不安を感じることもあるでしょう。

そのため、売主と買主が連名で、土地の所有者が変更されたことや、新しい地代の振込先などを通知する方法が考えられます。

通知書には、一般的に次のような事項を記載します。

・対象となる土地の所在地

・土地所有者が変更されたこと

・新しい地主の氏名または法人名

・地代の振込先と変更時期

・今後の連絡先

・借地契約の取り扱い

なお、借地人に対する賃貸人の地位の移転については、民法第605条の2などの規定が関係します。

対抗要件を備えた借地権がある場合、土地の所有権移転に伴って賃貸人の地位が買主へ移転するのが原則です。

また、賃貸人の地位の移転を借地人に対抗するには、所有権移転登記が必要となるため、登記の完了状況も重要になります。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市高津区、埼玉県川口市や所沢市、千葉県松戸市や柏市などで底地を売却する場合も、決済後の通知や地代の引継ぎを適切に行うことが大切です。

特に注意したいのが、地代の精算です。

例えば、借地人が毎年1月に1年分の地代を前払いしている場合、土地の売却時期によっては、売主と買主の間で地代の精算が必要になります。

また、過去に地代の滞納がある場合には、その未収地代を誰が取得するのかについて、売買契約で明確にしておくことが重要です。

未収地代の債権が、土地の売却によって当然にすべて買主へ移転するわけではないためです。

さらに、借地人から預かっている保証金や敷金がある場合には、その返還義務の承継や売主・買主間の精算についても確認が必要です。

底地売却では、所有権移転登記だけでなく、借地契約に伴う権利義務を正確に引き継ぐことが重要です。

底地を売却する場合、地主さんとしてはできるだけ良い条件で売却したいと考えるでしょう。

しかし、底地には借地人の権利があるため、一般的な更地と同じように売却できるとは限りません。

そこで重要になるのが、売却先の選び方です。

まず検討したいのが、借地人への売却です。

例えば、東京都杉並区で長年土地を借りている借地人が、今後もその場所に住み続けたいと考えている場合、底地の購入に関心を持つ可能性があります。

借地人が底地を取得すれば、土地所有権と借地権の権利関係が一本化されます。

そのため、第三者への底地売却とは異なる価格条件で交渉できる可能性があります。

ただし、借地人に底地を購入する義務があるわけではありません。

また、地主さんが希望する価格で必ず購入してもらえるとは限らないため、双方の合意が必要です。

次に考えられるのが、底地を取り扱う不動産会社への売却です。

例えば、神奈川県藤沢市や横浜市青葉区、埼玉県川越市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などで、借地人が底地の購入を希望しない場合には、専門の不動産会社が買主となるケースがあります。

この場合、借地人との関係を維持したまま売却できる可能性がありますが、買主は将来の地代収入や借地契約の内容、土地の利用制限などを考慮して価格を判断します。

そのため、底地の売却価格は更地価格よりも低くなることが一般的です。

また、地主と借地人の双方が売却を希望している場合には、底地と借地権を一体として第三者へ売却する方法もあります。

例えば、借地人が高齢となり、建物を売却して住み替えたいと考えている場合です。

地主と借地人が協力して土地全体の権利関係を整理することで、一般の住宅購入者や建売業者なども買主候補になる可能性があります。

ただし、売却代金の配分や建物の解体費用、引渡し条件などについて、事前に協議する必要があります。

さらに、地主さんが高齢で、子どもたちが底地の管理を希望していない場合には、生前売却を検討することも選択肢になります。

例えば、埼玉県さいたま市大宮区や千葉県浦安市などで、地代収入が少なく、将来的な管理負担が大きい土地を所有している場合です。

底地を売却して現金化することで、相続人間の遺産分割がしやすくなる場合があります。

ただし、売却による譲渡所得税や、現金化による相続税への影響についても確認が必要です。

底地の売却では、借地人への売却、専門業者への売却、借地権との一体売却を比較し、地主さんとご家族にとって適した方法を選ぶことが重要です。