地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地契約の更新料について、借地借家法には一律の支払義務を定めた規定がないということです。

そのため、借地契約の更新時期が来たからといって、地主さんが当然に更新料を請求できるわけではありません。

例えば、東京都大田区で昭和50年代から土地を貸している地主さんが、借地人に対して更新料を請求したとします。

この場合、借地契約書に更新料の支払いに関する条項があるかどうかが重要な判断材料になります。

契約書に更新料の金額や計算方法が明確に記載されている場合には、その条項に基づいて請求できる可能性があります。

一方、契約書に更新料の定めがない場合には、地主さんが一方的に更新料を請求しても、借地人に当然の支払義務が生じるわけではありません。

また、過去の更新時に更新料が支払われていた場合でも、その事実だけで今回の更新料について必ず支払義務が認められるとは限りません。

過去の合意内容や契約書、当事者間の経緯などを確認する必要があります。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県松戸市などで、古い借地契約書が残っている場合には、まず更新料に関する記載を確認しましょう。

さらに、借地契約が1992年8月1日より前に設定されたものか、それ以降に設定されたものかによって、更新に関する法律上の取り扱いが異なる場合があります。

また、普通借地権と定期借地権でも、契約の更新に関する考え方は異なります。

そのため、更新料について検討する際には、契約の種類や開始時期も確認しておくことが重要です。

借地契約の更新時に地主さんが気になるのが、更新料の金額ではないでしょうか。

実務上、借地の更新料については、更地価格の3〜5％程度が目安として紹介されることがあります。

例えば、東京都板橋区で更地価格が6,000万円と評価される土地の場合、仮に3％で計算すると180万円、5％で計算すると300万円になります。

ただし、この割合は法律で定められたものではなく、必ず請求できる金額でもありません。

実際の更新料は、契約内容、地域の慣行、過去の支払実績、当事者間の合意などによって異なります。

また、更新料を計算する際に、土地の更地価格ではなく、借地権価格などを基準として協議するケースもあります。

そのため、単純に土地価格へ一定の割合を掛けるだけで、更新料を決定することはおすすめできません。

では、借地人が更新料の支払いを拒否した場合、地主さんはどうすればよいのでしょうか。

まずは、契約書に更新料の支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

例えば、神奈川県藤沢市で更新料の支払いについて明確な合意がある場合には、その内容に基づいて支払いを求めることが考えられます。

一方、更新料の支払いについて明確な合意がない場合には、借地人と協議して金額や支払方法を決める必要があります。

また、更新料の支払いを拒否された場合でも、それだけで直ちに借地契約を解除できるとは限りません。

更新料の不払いを理由とする契約解除の可否については、契約内容や不払いの事情、当事者間の信頼関係などを踏まえて判断する必要があります。

さらに、借地契約の更新自体についても注意が必要です。

普通借地権では、一定の要件を満たす場合に法定更新が認められることがあります。

そのため、地主さんが更新料の支払いを受けていない場合でも、借地契約が継続する可能性があります。

埼玉県川口市や草加市、千葉県柏市や市川市などで、借地人との更新交渉が難航している場合には、無理に契約終了を求めるのではなく、法律上の取り扱いを確認しながら対応することが重要です。

借地契約の更新時期は、更新料の金額を決めるだけでなく、今後の土地の保有方針を見直す機会にもなります。

特に、地主さんが高齢で、将来的に子どもたちへ土地を相続させる予定がある場合には、更新後の借地関係についても考えておきたいところです。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する底地について、借地契約の更新時期が近づいているとします。

父親はこれまで借地人と良好な関係を築いてきましたが、子どもたちは底地の管理を希望していないというケースも考えられます。

このような場合には、単に更新料を受け取って契約を継続するだけでなく、土地の将来的な取り扱いについて検討することも選択肢になります。

具体的には、次のような方法が考えられます。

① 借地契約を継続し、地代や契約内容を確認する

借地人との関係を継続する場合には、更新料だけでなく、現在の地代や支払方法、契約内容なども確認しておくことが大切です。

ただし、地代の改定は更新料とは別の問題であり、地主さんが一方的に希望する金額へ変更できるわけではありません。

② 借地人に底地を売却する

借地人が長年その土地を利用している場合には、底地の購入について関心を持つこともあります。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市高津区で、借地人が今後もその場所に住み続けたいと考えている場合です。

借地人が底地を取得すれば、土地と借地権の権利関係を一本化できる可能性があります。

③ 地主が借地権を買い取る

地主さんが将来的に土地を自己利用したい場合には、借地人から借地権を買い取る方法も考えられます。

ただし、借地人の合意が必要であり、買い取り資金も必要になります。

④ 底地を第三者へ売却する

子どもたちが底地の管理を希望していない場合には、第三者への売却も選択肢になります。

例えば、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などで、地代収入が少なく、管理負担が大きい底地を所有している場合です。

ただし、底地は借地人の権利が存在するため、一般的な更地と比較して売却条件が厳しくなることがあります。

また、更新時期が近い底地を売却する場合には、更新料に関する合意の有無や、更新交渉の状況なども買主が確認する重要な事項になります。

そのため、売却を検討する際には、借地契約書や過去の更新記録を整理しておくことが大切です。

借地契約の更新は、地主さんが将来の相続や底地の売却について考える良い機会になります。