地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず理解しておきたいのは、借地人と連絡が取れないという理由だけで、借地契約が当然に終了するわけではないということです。

例えば、東京都大田区で50年以上土地を貸している借地人が、数年前から建物を使用しておらず、電話や郵便でも連絡が取れなくなったとします。

地主さんとしては、長期間誰も住んでいないのだから、土地を返してもらえるのではないかと考えるかもしれません。

しかし、建物が空き家になっていても、借地契約が継続している場合には借地人の権利が存在します。

また、借地人が亡くなっている場合には、借地権が相続人に承継されている可能性があります。

そのため、借地人の死亡を理由として、地主さんが一方的に借地契約を終了させることは原則としてできません。

神奈川県横浜市鶴見区や川崎市幸区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県松戸市などで古い借地契約を引き継いでいる地主さんも、まずは借地契約書の内容を確認することが重要です。

契約書には、借地人の氏名や住所、契約期間、地代の支払方法などが記載されていることがあります。

さらに、借地上の建物について登記事項証明書を取得することで、登記名義人や抵当権の設定状況などを確認できます。

ただし、登記上の住所が古いままになっていたり、建物が未登記だったりする場合もあります。

そのため、登記情報だけで現在の借地人や権利者を特定できるとは限りません。

また、地代が支払われていない場合には、未払い期間や金額を整理しておくことも大切です。

地代滞納がある場合でも、直ちに借地契約を解除できるとは限らず、滞納の程度や契約内容、信頼関係の破壊の有無などを踏まえて判断する必要があります。

借地人が行方不明の場合には、まず借地契約が現在どのような状態にあるのかを確認することが重要です。

借地人と連絡が取れなくなった場合、地主さんとしては段階的に対応することが大切です。

まずは、過去の契約書や地代の入金記録、郵便物の送付先などを確認しましょう。

例えば、東京都板橋区で借地人が長期間地代を振り込んでいない場合、以前の振込名義や連絡先から状況を確認できることがあります。

また、借地人の親族や関係者と連絡が取れる場合には、本人の所在や生存状況について確認する方法も考えられます。

ただし、個人情報の取り扱いには十分な配慮が必要です。

次に、借地上の建物の所有者を確認します。

建物の登記事項証明書は、法務局で取得することができます。

ただし、借地人と建物の登記名義人が必ず一致するとは限らないため、借地契約との関係を確認する必要があります。

借地人の住所が不明な場合、弁護士などの専門家が、法令上認められた手続きにより住民票や戸籍関係の資料を調査できる場合があります。

地主さん自身が、正当な理由なく他人の戸籍や住民票を自由に取得できるわけではありません。

また、借地人が死亡している場合には、相続人を調査する必要が生じることがあります。

例えば、神奈川県藤沢市や鎌倉市、埼玉県川口市や草加市、千葉県柏市や市川市などで、借地人の死亡後に相続人が複数いる場合、今後の契約関係について相続人との協議が必要になることがあります。

一方、調査を尽くしても借地人の所在がわからない場合には、裁判所を利用した手続きが必要になる可能性があります。

例えば、民事訴訟では、法律上の要件を満たす場合に公示送達という方法が利用されることがあります。

また、借地人が生存しているものの長期間行方不明である場合には、状況によって不在者財産管理人の選任を検討することもあります。

ただし、不在者財産管理人が選任されれば、当然に借地契約を解除できるというわけではありません。

管理人の権限や必要な裁判所の許可などについて、個別に確認する必要があります。

なお、借地上の建物が空き家になっていても、地主さんが勝手に建物を解体したり、残置物を処分したりすることは避けるべきです。

借地人の所在が不明な場合ほど、自己判断で対応せず、権利関係を確認しながら適切な手続きを進めることが大切です。

借地人と連絡が取れない状態が続くと、地主さんとしては底地の管理に負担を感じることがあります。

特に高齢の地主さんが、将来的に子どもたちへ土地を相続させる予定がある場合には、問題を先送りしないことが重要です。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する底地について、借地人と10年以上連絡が取れていないケースを考えてみましょう。

父親が亡くなった後、子どもたちが底地を相続しても、借地契約の内容や過去の交渉経緯がわからなければ、対応が難しくなる可能性があります。

そのため、まずは借地契約書や地代の入金記録、借地人との連絡履歴などを整理しておくことが重要です。

また、借地人が行方不明の場合でも、地主さんが所有する底地を第三者へ売却すること自体は、原則として可能です。

底地の売却は土地所有権の譲渡であり、通常、借地人の承諾を必要としないためです。

ただし、借地権が存在する場合には、買主は原則としてその借地関係を前提に土地を取得することになります。

また、借地人の所在が不明で、地代の支払い状況や建物の管理状態が確認できない場合には、買主が慎重になる可能性があります。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市高津区、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などで、借地人と長期間連絡が取れない底地を売却する場合、通常の底地よりも売却条件が厳しくなることがあります。

そのため、売却を検討する際には、借地人の所在調査や契約関係の確認をどこまで進められるかが重要になります。

また、借地人の所在が判明した場合には、底地の売却だけでなく、借地権の買い取りや借地契約の合意終了について協議する方法も考えられます。

例えば、借地人がすでに別の場所で生活しており、借地上の建物を今後利用する予定がない場合には、双方の合意によって借地関係を整理できる可能性があります。

ただし、建物の解体費用や残置物の処分費用、土地の明渡し時期などについては、事前に合意内容を明確にしておくことが大切です。

さらに、地主さんが複数の底地を所有している場合には、借地人と連絡が取れない土地を優先的に整理することも選択肢になります。

借地人の所在が不明な土地を次の世代へ引き継ぐと、相続人が改めて調査や交渉を行う必要が生じるためです。

底地の相続対策では、土地の評価額だけでなく、借地人との連絡状況や権利関係の整理状況も重要な判断材料になります。