地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主さんが所有する土地の上に借地人名義の建物が建っている場合、その土地は相続税評価上「貸宅地」として評価されることがあります。

一般的な普通借地権が設定されている貸宅地の場合、相続税評価額は次の計算式で求めます。

貸宅地の評価額＝自用地としての評価額－借地権の評価額

また、借地権の評価額は、原則として自用地評価額に借地権割合を掛けて求めるため、次の式でも表せます。

貸宅地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）

例えば、東京都世田谷区にある土地について、自用地としての相続税評価額が1億円、借地権割合が60％だった場合を考えてみましょう。

この場合、借地権の評価額は6,000万円となり、地主さんが所有する貸宅地の評価額は4,000万円になります。

つまり、更地として評価した場合の1億円と比較すると、相続税評価額が6,000万円低くなる計算です。

ただし、これは一般的な普通借地権を前提とした計算例です。

実際には、借地契約の種類や内容、借地権の有無などによって評価方法が異なる場合があります。

例えば、定期借地権が設定されている土地や、使用貸借によって無償で貸している土地では、通常の貸宅地と同じ計算方法になるとは限りません。

また、土地を貸している相手が親族である場合にも注意が必要です。

親族間で地代を受け取っていない場合や、固定資産税程度の負担しか受けていない場合には、税務上、使用貸借として取り扱われることがあります。

神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県所沢市、千葉県松戸市などで親族に土地を貸している地主さんも、契約の実態を確認することが重要です。

土地を貸しているという事実だけで貸宅地評価が適用されるわけではなく、借地権の内容や契約の実態を確認する必要があります。

貸宅地の相続税評価を計算する際に重要になるのが、借地権割合です。

借地権割合とは、土地の自用地評価額に対して借地権が占める割合を示すもので、国税庁が公表する路線価図などで確認できます。

路線価図には、道路ごとに路線価と借地権割合を示すアルファベットが記載されています。

例えば、借地権割合を示す記号には、次のようなものがあります。

C：70％

D：60％

E：50％

F：40％

G：30％

なお、Aは90％、Bは80％を示します。

例えば、東京都杉並区の土地では借地権割合が60％、神奈川県横浜市の別の土地では70％というように、所在地や接する道路によって割合が異なることがあります。

そのため、同じ面積の貸宅地であっても、相続税評価額が同じになるとは限りません。

地主さんが確認しておきたいポイントは3つあります。

① 相続が発生した年の路線価を確認する

相続税評価は、原則として相続開始時点を基準に行います。

そのため、過去に調べた路線価ではなく、相続が発生した年の路線価図を確認する必要があります。

② 土地の形状や接道状況を確認する

土地の評価額は、単純に路線価と面積を掛けるだけで決まるわけではありません。

奥行きが長い土地、不整形地、間口が狭い土地、道路との高低差がある土地などでは、評価上の補正が必要になることがあります。

例えば、埼玉県川越市やさいたま市浦和区、千葉県市川市や船橋市などで、古くからの細長い敷地や旗竿地を貸している場合には、土地の形状を正確に把握することが重要です。

③ 契約内容と借地権の実態を確認する

借地契約書に記載されている契約期間、地代、更新状況なども重要な確認事項です。

また、土地の賃貸借が事業用定期借地権などの特殊な契約である場合には、一般的な普通借地権とは異なる評価方法が適用されることがあります。

さらに、借地権の取引慣行がない地域では、通常の借地権割合をそのまま適用できない場合もあります。

相続税評価を正確に把握するためには、路線価だけでなく、土地の現況と借地契約の内容をセットで確認することが大切です。

貸宅地は、借地権割合に応じて相続税評価額が減額されることがあります。

しかし、相続税評価が低くなるからといって、必ずしも地主さんにとって有利な財産とは限りません。

例えば、東京都大田区にある貸宅地について、相続税評価額が4,000万円だったとします。

一方、年間地代収入が60万円しかない場合、相続税評価額に対する単純な年間地代収入の割合は1.5％です。

さらに、固定資産税や都市計画税、管理費用などを差し引くと、実際の収益性は低くなる可能性があります。

また、相続税評価額と実際に売却できる価格は必ずしも一致しません。

底地は借地人の権利が存在するため、更地と同じ価格で売却できるとは限らず、売却先も限定されることがあります。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市幸区、埼玉県川口市や草加市、千葉県柏市や習志野市などで長年貸している土地についても、地代収入や借地契約の内容によって売却条件は異なります。

そのため、相続税の納税資金を確保する必要がある場合には、相続税評価額だけでなく、実際の売却可能価格も把握しておくことが重要です。

また、貸宅地については、小規模宅地等の特例が適用できる可能性もあります。

一定の要件を満たす貸付事業用宅地等については、200㎡までの部分について相続税評価額を50％減額できる制度があります。

ただし、貸付事業の実態、相続人による事業の継続、保有要件、相続開始前の貸付期間など、さまざまな適用条件があります。

また、他の小規模宅地等の特例との併用には面積調整が必要になる場合があります。

そのため、貸宅地だから必ず50％減額できるというわけではありません。

例えば、東京都練馬区で父親が複数の貸宅地を所有している場合、どの土地について特例を適用するのが有利なのか、税理士と相談しながら検討することが大切です。

さらに、地主さんが高齢で、子どもたちが底地の管理を希望していない場合には、生前に売却することも選択肢になります。

借地人に底地を売却する方法や、底地を専門に取り扱う不動産会社へ売却する方法などが考えられます。

ただし、売却による譲渡所得税や、現金化したことによる相続税への影響も考慮する必要があります。

底地の相続対策では、相続税評価額を下げることだけでなく、地代収入、管理負担、納税資金、将来の売却まで含めて検討することが重要です。