地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地権が土地の賃借権である場合、第三者への譲渡には原則として地主の承諾が必要になるということです。

民法第612条では、賃借人が賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりする場合には、原則として賃貸人の承諾が必要であると定められています。

例えば、東京都大田区で40年以上土地を借りている借地人が、借地権付き建物を第三者に売却したいと考えたとします。

この場合、建物の売却とともに借地権を譲渡するのであれば、通常は地主の承諾が必要になります。

ただし、借地権には賃借権だけでなく地上権もあり、権利の種類によって譲渡の取り扱いは異なります。

そのため、まずは借地契約書や登記事項証明書などを確認し、借地権の種類を把握することが重要です。

また、地主さんが譲渡を承諾しない場合でも、借地人が絶対に売却できなくなるわけではありません。

借地借家法第19条では、一定の要件を満たす場合、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度が設けられています。

裁判所は、借地権の譲渡によって地主に不利となるおそれがないかなどを考慮して判断します。

そのため、地主さんが単に「知らない人には貸したくない」という理由だけで承諾を拒否しても、必ずしも希望どおりになるとは限りません。

神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県市川市などで古い借地契約を引き継いでいる地主さんも、譲渡の申し出があった際には、契約内容や法律上の取り扱いを確認することが大切です。

借地人から借地権の売却について相談された際、地主さんが気になるのが譲渡承諾料ではないでしょうか。

譲渡承諾料とは、借地人が借地権を第三者に譲渡する際、地主の承諾に伴って支払うことがある金銭です。

実務上、借地権価格の10％程度が目安として紹介されることがあります。

例えば、東京都板橋区で借地権価格が3,000万円と評価される場合、仮に10％で計算すると300万円になります。

ただし、譲渡承諾料が借地権価格の10％と法律で決められているわけではありません。

実際の金額は、借地契約の内容、地域の慣行、借地権の価格、譲渡条件、当事者間の交渉などによって異なります。

また、地主さんが当然に10％の承諾料を請求できるというものでもありません。

例えば、神奈川県藤沢市や鎌倉市、埼玉県川口市や草加市、千葉県松戸市や柏市などでも、土地の価格や借地契約の条件はさまざまです。

そのため、承諾料を検討する際には、借地権価格を適切に把握することが重要です。

さらに、譲渡を承諾する際には、金額だけでなく、新しい借地人についても確認しておきたいところです。

例えば、借地権の譲受人が個人なのか法人なのか、建物を自宅として利用するのか、事業用として利用するのかなどによって、今後の土地の管理に影響する可能性があります。

また、建物の建替えや増改築を予定している場合には、借地権譲渡の承諾と建替えの承諾を分けて検討する必要があります。

承諾書を作成する際には、譲渡対象となる借地権、譲受人、承諾料、支払時期、従前の契約条件の取り扱いなどを明確にしておくことが大切です。

なお、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える場合には、財産上の給付などの条件が定められることがあります。

その金額も、個別の事情を踏まえて判断されます。

譲渡承諾料の相場だけで判断せず、将来の借地関係まで考えて承諾条件を整理することが重要です。

借地人から借地権を売却したいと相談された場合、地主さんにとっては、今後の土地の保有方針を見直す機会にもなります。

特に、将来的に土地を子どもたちへ相続させる予定がある場合には、単に譲渡を承諾するだけでなく、底地そのものをどうするかについても考えておきたいところです。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する底地について、借地人から借地権付き建物を第三者に売却したいという相談があったとします。

この場合、次のような選択肢が考えられます。

① 借地権の譲渡を承諾し、地代収入を継続する

新しい借地人との間で従来の借地契約を引き継ぎ、引き続き地代収入を得る方法です。

承諾料を受け取れる場合もありますが、今後も土地の管理や借地人との対応が必要になります。

② 地主が借地権を買い取る

借地人が借地権を売却したいのであれば、地主さん自身が買主になることも考えられます。

例えば、神奈川県横浜市青葉区や川崎市高津区で、将来的に土地を自己利用したい場合などです。

地主が借地権を取得することで、土地の権利関係を一本化できる可能性があります。

ただし、借地権の買い取りには資金が必要になるため、土地の価値や将来の利用方法を踏まえて判断する必要があります。

③ 借地人に底地を売却する

借地人が借地権の売却を考えている場合でも、条件によっては底地の購入を検討することがあります。

借地人が底地を取得すれば、土地と借地権の権利関係が一本化され、地主さんは土地の管理から離れることができます。

④ 底地と借地権を一体として第三者へ売却する

地主と借地人の双方が売却を希望する場合には、底地と借地権を一体として売却する方法もあります。

例えば、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などで、借地人が住み替えを希望し、地主さんも底地を整理したいと考えている場合です。

権利関係を整理して売却することで、一般の買主や不動産会社などへの売却可能性が広がることがあります。

ただし、売却代金の配分や建物の取り扱い、税金などについて事前に協議する必要があります。

また、地主さんが借地権の譲渡を承諾しない場合、借地人から裁判所へ許可の申立てが行われる可能性もあります。

一定の要件のもとでは、地主が自ら建物と借地権を譲り受けることを申し立てる制度もあるため、具体的な対応については専門家への相談が重要です。

借地人からの売却相談は、単に承諾料を受け取る機会ではなく、底地の将来的な保有や相続について考えるきっかけにもなります。