地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

ここ数年、地主さんや富裕層の間で大人気だったのが、都心の一等地のビルなどを1口数百万円から購入できる「不動産小口化商品」でした。自分でアパートを建てる手間がなく、相続税評価額を路線価ベースで「7〜9割引き」に圧縮できる最強のポチッと節税だったのですが、2026年度税制改正大綱でついに致命的なメスが入りました。

・取得時期に関わらず「時価」評価へ

今後は、取得したのが5年前であっても10年前であっても、小口化商品については「通常の取引価額（つまり、実際の売買価格）」を考慮して評価する方針へと舵が切られました。

・「伝家の宝刀」の日常化

これまで、国税庁が「路線価での申告は不公平だ」として時価で課税し直す「財産評価基本通達6項（いわゆる伝家の宝刀）」の適用は、極めて稀なケースでした。しかし2026年現在、この精神が最初からルール（通達）として組み込まれつつあります。

小手先の「書類上の数字をいじるだけの節税」に対する国の怒りは、本気です。

なぜ国はここまで頑なに「時価」にこだわるのでしょうか。それは、日本の土地が持つ「一物四価（1つの土地に4つの価格がある）」という仕組みが、現在の不動産バブルによって「バグ」を起こしているからです。

通常、相続税の計算に使われる「路線価」は、国土交通省が発表する「公示地価」の約8割を目安に設定されています。

◆土地が持つ4つの価格の基本関係（通常時）

① 実勢価格（時価）　100%
実際に市場で売買される価格。需給で変動する。

② 公示地価　約100%
国が定める土地の標準価格。

③ 相続税路線価　約80%
相続税・贈与税の計算のベース。

④ 固定資産税評価額　約70%
毎年の固定資産税の計算ベース。

しかし、2026年現在の都心部や再開発エリア、インバウンドで沸く地方都市では、実際の売買価格（実勢価格）が狂暴なまでに暴騰しています。その結果、「実勢価格は路線価の2倍、3倍」という強烈な乖離が各地で発生してしまいました。

このギャップを利用して「1億円の実勢価値がある土地を、路線価3,000万円として相続させる」といった手法が、今や「行き過ぎた節税（実質的な脱税）」として、タワマンだけでなく通常の土地取引でも厳しく見張られるようになっているのです。

これからの不透明な時代、地主さんが資産を守るために欠かせないのが、自分の土地の「時価」と「路線価」のバランスを正しく把握することです。以下の数式を意識してみてください。

乖離倍率 = 実際の取引価格（実勢価格）/ 相続税評価額（路線価ベース）

すでにマンション（タワマン含む）においては、この乖離倍率が「1.67倍」を超えると、法律によって自動的に評価額が底上げされる仕組みが稼働しています。

通常の宅地においても、近隣の取引事例に比べてこの乖離倍率があまりに不自然に高い（例えば3倍や4倍になっている）状態で、なおかつ「相続の直前に不自然な売買や借入が行われている」場合、税務調査で狙い撃ちされるリスクが跳ね上がります。「路線価の通りに計算したから文句ないだろう」という言い訳は、2026年の税務署には通用しなくなっていると考えた方が賢明です。