地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

多くの地主さんが利用してきた「110万円まで非課税」の暦年贈与。今回の改正で最も大きな痛手となったのが、亡くなる前の贈与を相続財産にカウントし直す「持ち戻し期間」の延長です。

以前は「亡くなる前3年分」でしたが、改正後は段階的に引き上げられ、最終的に「亡くなる前7年分」まで遡って相続税の対象に引き戻されることになります。

つまり、節税のためにせっせと贈与しても、亡くなる前の7年間に渡した分は「なかったこと」にされ、相続税がかかってしまうのです。特に高齢の地主さんにとって、「7年間の健康」を前提とした節税プランは非常にリスクが高くなりました。今後は、より「早いうちから」贈与を始めるか、後述するもう一つの制度への切り替えが必要になります。

これまで地主さんに不評だった「相続時精算課税制度」。一度選ぶと暦年贈与に戻れず、あげた分がすべて相続時に加算されるため、「単なる税金の先送り」と言われてきました。しかし、2024年から革命的なルールが加わりました。

それは、精算課税を選んだ後でも、毎年110万円までは「基礎控除」として完全に非課税になり、相続時にも加算されないというルールです。

・暦年贈与： 110万円枠はあるが、亡くなる前7年分は相続税がかかる。

・精算課税： 110万円枠があり、何年前にあげた分でも相続税がかからない。

この1点において、2026年現在は「精算課税」の方が有利になるケースが激増しています。特に、「収益物件」や「将来値上がりしそうな土地」を早めに子供に移したい地主さんにとって、この110万円枠を使いながら資産を移転させる手法は非常に強力です。

どちらの制度を選ぶべきか。地主さんの状況に応じた判断基準は以下の通りです。

①若くて健康な地主さん
・暦年贈与
・7年以上の期間を確保できれば、110万円超の贈与（例：年間300万円など）で効率的に資産を減らせる。

②高齢、または持病がある方
・相続時精算課税
・7年の持ち戻しリスクを回避でき、確実に110万円ずつ資産を非課税で移せる。

③収益物件を渡したい方

・相続時精算課税
・物件を先に渡し、将来の「家賃収入」を子供の代で貯めさせることで、二次相続対策を加速できる。

ここで一つ注意したいのが、精算課税は「一度選ぶと暦年贈与には二度と戻れない」という片道切符である点です。家系全体の資産状況を俯瞰し、向こう10年、20年のシミュレーションを行った上で選択する必要があります。