地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

税務署は、あなたが申告する前から「だいたいの資産額」を把握しています。国税庁のシステム（KSKシステム）には、過去の所得、不動産売買の記録、近隣の相続事例などが蓄積されているからです。

特に地主さんが狙われる理由は3つあります。

土地評価の「さじ加減」： 土地の評価は、補正の入れ方次第で大きく変わります。税務署は「この補正はやりすぎではないか」「この土地は実はもっと高く評価できるのではないか」という隙を突いてきます。

名義預金の疑い： 子供や孫名義の口座に、実質的には親（地主）が管理しているお金が眠っていないか。これは地主家系で最も多い指摘事項です。

過去の「農地売却」などの履歴： 数十年前に土地を売ったお金がどこへ消えたのか。税務署は「お金が一生分残っているはずだ」と予測を立ててやってきます。

税務調査は、申告書の数字だけを確認する場ではありません。彼らはあなたの「生活実態」と「言葉の端々」を見ています。

家の中の様子： 「立派な金庫があるか」「高価な書画骨董が飾られていないか」「家族の車は何台あるか」。これらはすべて「隠し資産」や「生前贈与」のヒントになります。

趣味や交際範囲： ゴルフ、旅行、美術品。地主さんの趣味から、年間でどれくらいのお金が動いているか（＝手元に残っているべき現金の額）を逆算します。

通帳の「出入り」と「日付」： 相続開始直前にまとまった金額が引き出されていないか。あるいは、定期的に子供の口座へ送金されていないか。2026年現在はデジタル化により、過去10年分以上の通帳履歴が詳細にチェックされます。

万が一、税務調査が入ることになったら、以下の3点を守ってください。

1. 「即答」せず、税理士に任せる
調査官の質問には、記憶が曖昧なまま答えてはいけません。「記憶にありません。税理士に確認します」でOKです。そのための専門家（税理士）の立ち会いです。

2. 資料は「言われたものだけ」出す
良かれと思って、聞かれてもいない古い資料や日記などを出すのはやめましょう。余計な情報が新しい疑念を生む原因になります。資料の出し入れも税理士にコントロールしてもらうのが定石です。

3. エビデンス（証拠）を揃えておく
土地評価を下げるために使った「現地の写真」や「役所の証明書」、あるいは「なぜこの額の生前贈与をしたか」の契約書。これらがしっかり揃っていれば、調査官も容易には覆せません。