地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外感覚のままでは危険な「準都心レベルの土地評価」

新座市最大の落とし穴は「見た目は地味、評価はしっかり高い」 という点です。

【評価のイメージ】

・志木駅徒歩圏（新座市側）：1㎡あたり45〜70万円前後

・新座駅周辺：35〜55万円前後

・住宅地全般：30〜50万円前後

地主の場合

・150〜200㎡の自宅敷地

・駐車場・空地

・小規模賃貸用地

を合算すると、想定以上に早く相続税の課税ラインに到達してしまいます。

「新座だから大丈夫」という油断が、最大のリスクです。

2. 駐車場・空地が“相続税だけ高い資産”になる

新座市の地主に多いのが、月極駐車場・更地 です。

しかし

・原則、更地評価

・収益性は低い

・相続税評価だけが高い

結果として

・ 相続税は増える
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 典型的な都市近郊地主の失敗パターン に陥りがちです。

3. 分割しにくい住宅地が争族を招く

新座市の住宅地は

・敷地がコンパクト

・整形地が少ない

・分筆すると価値が下がる

という特徴があり、公平な分割が非常に難しい のが実情です。

遺言がない場合

・共有名義

・売却前提の相続

となりやすく、相続をきっかけに家族関係が悪化するリスクを常に抱えています。

4. 「売れば何とかなる」は必ずしも通用しない

新座市は需要のあるエリアですが

・接道条件

・土地形状

・面積

によっては想定より安くしか売れない土地も少なくありません。

売却前提の相続対策は、新座市では非常に危険です。

新座市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理して現金を確保する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地は“生命線”

新座市の地主相続で最重要中の最重要 が「小規模宅地等の特例」です。

・自宅330㎡まで

・評価80％減

これを使えるかどうかで相続税額が数倍変わるケースも珍しくありません。

さらに

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

を 1つ残らず適用すること が必須です。

2. 不動産整理：駐車場は「続ける理由」を明確に

新座市の地主相続で重要なのが駐車場・空地をどう扱うか です。

地主が元気なうちに

・ 続ける理由があるか
・ 建物化できるか
・ 売却すべきか

を決めておかないと、相続後に 子ども世代が判断できず詰まるという事態になります。

3. 遺言＋代償分割で準都心型相続を安定させる

新座市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・賃貸不動産の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を明記
・ 売却前提か保有前提かを決める

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×分割×収益）

【項目と内容】
・不動産 自宅・駐車場・賃貸
・評価 路線価・倍率
・分割 可否
・収益 実質利回り
・管理 実務負担
・子の意向 継ぐ／売る

新座市では棚卸しをした瞬間に「相続が詰まるポイント」がはっきり見えます。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

新座市では

・相続税が出るか

・いくら必要か

・現金で足りるか

を 事前に確定させること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しい空地

・管理負担の大きい不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性のある賃貸不動産

・流動性のある土地

地主に必要なのは「土地を残すこと」ではなく「家族が困らない相続」 です。