地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 面積が小さくても評価が高く、相続税が出やすい

志木市最大の特徴は
「土地が小さくても、評価がしっかり都心寄りになる」 ことです。

【評価のイメージ】

・志木駅周辺：1㎡あたり50〜75万円前後

・駅徒歩圏住宅地：40〜65万円前後

たとえば

120〜150㎡の自宅敷地だけで 相続税の課税ラインに乗るケースも珍しくありません。

「土地が少ない＝安心」

ではないのが、志木市の怖さです。

2. 駐車場・空地が相続税だけを押し上げる

志木市の地主に多いのが、月極駐車場・更地 の保有です。

しかし

・原則、更地評価

・収益性は低い

・相続税評価だけが高い

結果として
・ 相続税は増える
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 典型的な都市近郊地主の失敗パターン に陥りがちです。

3. 分割できない住宅地が争族を招く

志木市の住宅地は

・敷地がコンパクト

・分筆が難しい

・分けると価値が下がる

という特徴があり、公平な分割が非常に難しい のが実情です。

◆遺言がない場合

・共有名義

・売却前提の相続

となりやすく、相続をきっかけに家族関係が崩れるリスク を抱えています。

4. 「売れば何とかなる」は必ずしも通用しない

志木市は流動性の高い街ですが

・接道条件

・土地形状

・面積

によっては想定より安くしか売れない土地も存在します。

売却前提で相続対策をしないことは、志木市では非常に危険です。

志木市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理し現金を確保する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地は“生命線”

志木市の地主相続で最重要中の最重要 が「小規模宅地等の特例」です。

・自宅330㎡まで

・評価80％減

これを使えるかどうかで相続税額が数倍変わるケースもあります。

加えて

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

を 1つ残らず適用すること が不可欠です。

2. 不動産整理：駐車場は「続ける理由」を明確に

志木市の地主相続で重要なのが、駐車場・空地をどうするか です。

地主が元気なうちに

・ 続ける理由があるか
・ 建物化できるか
・ 売却すべきか

を決めておかないと、相続後に 子ども世代が判断できず詰まる ことになります。

3. 遺言＋代償分割でコンパクト市域の相続を守る

志木市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・賃貸不動産の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を明記
・ 売却前提か保有前提かを決める

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×分割×収益）
【項目と内容】
・不動産 自宅・駐車場・賃貸
・評価 路線価・倍率
・分割 可否
・収益 実質利回り
・管理 実務負担
・子の意向 継ぐ／売る

志木市では棚卸しをした瞬間に「相続が詰まるポイント」がはっきり見えます。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

志木市では

・相続税が出るか

・いくら必要か

・現金で足りるか

を事前に確定させることが不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しい空地

・管理負担の大きい不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性のある賃貸不動産

・流動性のある土地

地主に必要なのは「土地を残すこと」ではなく「家族が困らない相続」 です。