地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地評価が安定して高く、相続税が出やすい

上尾市の最大の特徴は地価が下がりにくく、評価が積み上がりやすいこと です。

【評価のイメージ】

・上尾駅周辺：1㎡あたり35〜60万円前後

・北上尾駅周辺：30〜55万円前後

・駅徒歩圏住宅地：28〜45万円前後

地主の場合

・200㎡前後の自宅敷地

・駐車場・空地

・元農地の宅地

を合算すると、基礎控除を超えるケースが非常に多い のが上尾市の特徴です。

2. 駐車場・空地が「相続税だけ高い資産」になる

上尾市の地主が多く保有するのが月極駐車場・更地 です。

しかし

・原則、更地評価

・収益性は低い

・相続税評価だけが高い

結果として

・ 相続税を押し上げる
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 地主にとって最も苦しい資産 になりがちです。

3. 分けられない住宅地が争族を招く

上尾市の地主相続で非常に多いのが、分割不能問題 です。

・自宅は1か所

・駐車場もまとまっている

・現金が少ない

遺言がない場合「相続＝売却 or 共有」になりやすく、家族関係が悪化する原因になります。

4. 「売れる前提」で相続すると失敗する

上尾市は流動性の高いエリアですが

・タイミング

・立地

・面積

によってはすぐ売れない土地 も多く存在します。

「売れば何とかなる」という前提で相続対策をしないことが、最大のリスクになります。

上尾市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理し役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正を取り切る

上尾市の地主相続で最重要なのが、評価を正確に下げること です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを適切に適用することで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：駐車場は「将来方針」が命

上尾市の地主相続で重要なのが、駐車場・空地の将来方針 です。

地主が元気なうちに

・ 続けるのか
・ 建物化するのか
・ 売却するのか

を明確に決める必要があります。

上尾市では「とりあえず駐車場」が一番相続を重くします。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

上尾市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・駐車場の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性）

【項目と内容】

・不動産 自宅・駐車場・空地
・評価 路線価・倍率
・面積 分割可能性
・収益 実質手残り
・管理 実務負担
・子の意向 住む／売る

上尾市では棚卸しをすることで「相続が詰まる資産」が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

上尾市では

・相続税の有無

・納税資金不足

・売却が必要な不動産

を 事前に確定させること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しい空地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性の高い宅地

・管理しやすい土地

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「土地を引き継げる形」 です。