地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地＋宅地で「面積型相続税」になりやすい

深谷市の地主相続で最も多いのが、農地と宅地を合算した結果、相続税が発生するケースです。

【評価のイメージ】

・深谷駅周辺宅地：1㎡あたり18〜35万円前後

・区画整理地：20〜40万円前後

・農地：単価は低いが面積が大きい

地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・まだ残る農地・雑種地

をすべて合算するため、「地価が高くない＝相続税がかからない」にはなりません。

2. 区画整理地が“評価は高いが分けにくい土地”になる

深谷市では

・区画整理後に整形地になった土地

・住宅地として価値が上がった土地

を持つ地主も多くいます。

しかし区画整理地は

・面積が大きい

・分筆すると価値が落ちる

・代償金が用意できない

といった理由から、相続時に非常に分けにくい不動産 になりやすいのです。

3. 市街化調整区域農地が相続後の足かせになる

深谷市は市街化調整区域が広く残る市でもあります。

その結果

・原則、建築不可

・農地転用が難しい

・買主が限定される

地主としては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に管理負担が重くのしかかります。

4. ロードサイド土地が“期待先行”になりやすい

深谷市では国道17号・140号沿いの土地に「将来は店舗・事業用で高く売れる」という期待を持つ地主も多いです。

しかし実際には

・用途地域

・調整区域

・事業者ニーズの減少

により「評価ほど動かない土地」になるケースも少なくありません。

深谷市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正確に把握する
② 農地・区画整理地を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を正確に把握する：農地と宅地の線引きが重要

深谷市の地主相続では農地評価と宅地評価の切り分け が極めて重要です。

◆ポイント

・市街化区域農地か調整区域農地か

・純農地・中間農地の区分

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

これを正しく反映できるかどうかで、相続税は 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 土地整理：区画整理地と農地は「残し方」を決める

深谷市の地主相続で最重要なのが、土地ごとの役割を明確にすること です。

地主が元気なうちに

・ 区画整理地は「承継する人」を決める
・ 農地は「貸す／整理する／残す」を決める
・ ロードサイド土地は事業性を冷静に判断
・ 納税資金用に売却可能資産を確保

深谷市では「とりあえず残す」が最も危険です。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

深谷市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 区画整理地・農地の承継者を明確化
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（地目×区域×評価）

【項目・内容】
・不動産 自宅・区画整理地・農地
・地目 宅地・農地・雑種地
・区域 市街化／調整
・評価 路線価・倍率
・管理 実務負担
・子の意向 継ぐ／売る

深谷市では棚卸しをした瞬間に「相続が詰まる土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋売却可能性の確認

深谷市では

・相続税の有無

・納税資金不足

・農地・ロードサイド土地の現実的売却価格

を 同時に確認すること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・管理できない農地

・将来性の乏しいロードサイド土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・区画整理地など換金性のある宅地

・管理しやすい土地

地主に必要なのは「土地の量」ではなく「次世代が扱える形」 です。