地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 県央エリアは「評価が中途半端に高い」

鴻巣市の特徴は地価が突出して高くはないが、確実に評価が積み上がるという点です。

【評価のイメージ】

・鴻巣駅周辺：1㎡あたり25〜45万円前後

・吹上駅周辺：22〜40万円前後

・郊外住宅地：15〜30万円前後

地主の場合

・自宅敷地

・駐車場

・元農地の宅地

を合算すると、「気づいたら基礎控除を超えていた」というケースが非常に多くなります。

2. 駐車場・更地が相続税を押し上げる

鴻巣市の地主が多く保有するのが「月極駐車場・空地」です。

しかし

・原則、更地評価

・収益性は低い

・評価だけが残る

結果として

・ 相続税が重くなる
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 地主泣かせの資産 になりがちです。

3. ロードサイド土地が“期待通りに動かない”

鴻巣市では

・国道17号沿い

・旧中山道沿い

の土地を持つ地主も多く、「将来は店舗や事業用で高く売れる」と期待されがちです。

しかし実際には

・用途地域の制限

・市街化調整区域

・事業者ニーズの変化

などにより「評価ほど使えない・売れない」ケースも少なくありません。

4. 分けにくい不動産が“争族”を招く

鴻巣市の地主相続で多いのが

・自宅1か所

・駐車場が点在

・ロードサイド土地が一体利用

という 分割不能型相続 です。

遺言がない場合「相続＝売却」になりやすく、家族関係が悪化する原因になります。

鴻巣市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正しく下げる
② 不動産を整理し役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正を取り切る

鴻巣市の地主相続で最重要なのが、評価を正確に下げること です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを取り切ることで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：駐車場・ロードサイドは判断が命

鴻巣市の地主相続で重要なのが「残す土地」と「整理する土地」を決めること です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場は続ける／建物化／売却を決める
・ ロードサイド土地は事業性を冷静に判断
・ 納税資金用に売却可能資産を確保
・ 管理しやすい形に分筆・整理

鴻巣市では「そのうち考える」が一番危険です。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

鴻巣市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・駐車場・ロードサイド土地の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×使い道）

【項目と内容】
・不動産 自宅・駐車場・空地・ロードサイド
・地目 宅地・雑種地
・区域 市街化／調整
・評価 路線価・倍率
・収益 実際の賃料
・子の意向 継ぐ／売る

鴻巣市では棚卸しをすることで「相続が詰まる土地」がはっきり見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋売却シミュレーション

鴻巣市では

・相続税の有無

・納税資金不足

・ロードサイド土地の現実的売却価格

を同時に確認することが重要です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しいロードサイド土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・換金性のある宅地

・管理しやすい土地

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「土地を引き継げる形にすること」 です。