地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外でも評価が積み上がり、相続税が出やすい

狭山市は「埼玉の郊外」というイメージがありますが、駅周辺・整形地では評価が積み上がりやすい街です。

【評価のイメージ】

・狭山市駅周辺：1㎡あたり30〜55万円前後

・新狭山駅周辺：25〜45万円前後

・郊外住宅地：18〜35万円前後

◆地主の場合

・自宅敷地

・駐車場

・元農地の宅地

を合算すると、想像以上に早く基礎控除を超える ことがあります。

2. 工業地・事業用地が「分けられない資産」になりやすい

狭山市の特徴のひとつが工業地・倉庫用地を持つ地主が多いことです。

しかし事業用地は

・土地が大きい

・立地によって価値差が大きい

・一体利用が前提

・分筆すると価値が落ちる

という性格があるため、相続時に

「公平に分けられない」

「代償金が用意できない」

という問題を起こしやすいのです。

3. 駐車場・更地が相続税を押し上げる

狭山市の地主が多く保有するのが、月極駐車場・空地・資材置場 です。

これらは

・原則、更地評価

・収益性が低い

・相続税評価だけが高い

結果として
・ 相続税を押し上げる
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 地主にとって最も苦しい資産 になりがちです。

4. 「土地の種類が多い」ほど相続が揉める

狭山市の地主相続では

・自宅

・住宅地

・駐車場

・工業地

・農地・雑種地

など、土地の種類が多くなるほど相続人の希望がぶつかり合い、“争族化”しやすい 傾向があります。

狭山市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 不動産を整理して役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地＋補正を取り切る

狭山市の地主相続で重要なのが、評価を正しく下げることです。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

・貸家建付地評価（賃貸がある場合）

これらを取り切るだけで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：工業地と駐車場は「将来方針」が命

狭山市の地主相続で最重要なのが、土地ごとの役割を決めること です。

地主が元気なうちに

・ 工業地は「売らない前提か」「売れる前提か」を決める
・ 駐車場は「続ける／建物化／売却」を決める
・ 元農地は「残す／整理」を決める
・ 納税資金用に売却可能資産を確保する

狭山市では「全部残す」が一番危険です。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

狭山市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・工業地・駐車場の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（種類×評価×収益）

【項目・内容】
・種類 自宅・駐車場・工業地・農地
・評価 路線価・倍率
・収益 家賃・賃料・駐車料
・規制 用途地域・調整区域
・管理 実務負担
・子の意向 継ぐ／売る

狭山市では棚卸しをすることで「相続が詰まる土地」が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算＋事業承継の整理

狭山市の地主は工場・倉庫用地が絡む場合、「相続税試算＋事業承継の整理」を同時に行うことが重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・使い道のない雑種地

・相続人が扱えない土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・立地の良い賃貸・事業用地

・換金性のある土地

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「土地を引き継げる形にすること」 です。