地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 山林は評価が低くても「相続後の負担」が大きい

飯能市の地主が最も誤解しやすいのが、山林は評価が低い＝問題がない という考えです。

確かに

・山林の相続税評価は低い

・税額だけ見れば安心に見える

しかし現実には

・境界が分からない

・道がない

・管理に手間と費用がかかる

・売却先がほぼない

結果として相続税より「相続後の管理」が最大の問題になるケースが非常に多いのが飯能市の特徴です。

2. 駅周辺・住宅地の土地評価が意外と高い

飯能市は「郊外」「自然が多い」というイメージがありますが、

実際には

【評価のイメージ】

・飯能駅・東飯能駅周辺：1㎡あたり30〜55万円前後

・美杉台など計画的住宅地：25〜45万円前後

という水準で、地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

だけでも基礎控除を超えるケース が珍しくありません。

3. 農地が「使えない資産」になりやすい

飯能市では

・市街化調整区域の農地

・山裾の畑

を持つ地主が多くいます。

しかし

・農業を継ぐ相続人がいない

・転用・売却が難しい

・固定資産税と管理だけが続く

結果として、農地も山林と同じく“負動産”になりやすいのが飯能市の現実です。

4. 子どもが飯能を離れているケースが多い

飯能市の地主家庭では

・子どもは都内・県南在住

・飯能に戻る予定がない

・山・畑の管理が現実的でない

というケースが非常に多く、地主が判断を先送りすると相続後に話が止まるという事態に陥りがちです。

飯能市の地主相続を成功させる柱

① 土地を「残す・整理する」で選別する
② 山林・農地を早めに判断する
③ 遺言で地主相続を止めない

1. 土地を選別する：全部引き継がせない

飯能市の地主相続で最重要なのは「全部残さない」という決断 です。

地主が元気なうちに

・ 管理できる土地
・ 将来使う可能性がある土地
・ 換金性のある土地

と

・ 山奥の山林
・ 境界不明の原野
・ 使い道のない農地

を 明確に分けること が不可欠です。

2. 山林・農地は「相続前整理」が基本

飯能市では

・山林の無償譲渡

・一部売却

・国庫帰属制度の検討

・農地の貸付・集約

など、「所有し続けない選択肢」を相続前から検討することが重要です。

相続してからでは

・兄弟で意見が割れる

・誰も決断できない

・何年も放置される

というケースが非常に多くなります。

3. 遺言で「誰が何を引き継ぐか」を明確にする

飯能市の地主相続は、遺言がないと高確率で止まります。

◆対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 山林・農地の扱いを明記
・ 引き取らない土地の方針も記載
・ 共有名義を原則避ける

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：全資産の棚卸し（場所×管理）

【項目と内容】

・種類 山林・農地・宅地
・場所 地番・位置
・面積 公簿
・境界 明確／不明
・管理 現実的か
・子の意向 引き取る／不可

飯能市では棚卸しをした瞬間に「相続させてはいけない土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税より「相続後コスト」を重視

飯能市では

・相続税は軽い

・しかし管理コストが重い

というケースが多いため、税金＋管理＋処分の視点で判断することが重要です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【残す土地】

・自宅と生活圏の土地

・管理可能な宅地

・将来使う見込みのある土地

【整理する土地】

・山奥の山林

・境界不明の原野

・相続人が扱えない農地

地主に必要なのは「先祖の想い」より「次世代の現実」 です。