地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 宅地評価が高く、相続税が重くなりやすい

さいたま市北区は、完全に宅地化が進んだエリア です。

【評価のイメージ】

・宮原駅・日進駅周辺：1㎡あたり30〜50万円前後

・住宅地：25〜45万円前後

まとまった敷地だと1億円超も珍しくない

地主は

・自宅敷地

・駐車場

・アパート・貸家

・かつての畑を転用した土地

を組み合わせて所有していることが多く、相続税の負担が非常に重くなりやすい のが北区の特徴です。

「農地がないから相続は簡単」という考えは、北区の地主にとっては完全な誤解です。

2. 自宅＋収益不動産の評価が合算される問題

北区の地主相続でよくあるのが

・自宅の評価が高い

・アパートや貸家も評価対象

・駐車場が更地評価になっている

というパターンです。

結果として

・ 自宅だけで基礎控除を超える
・ 収益不動産がさらに税額を押し上げる
・ 納税資金が足りない

という状況に陥りやすくなります。

3. 分けにくい土地が争族の原因になる

さいたま市北区は

・区画が整っている

・土地が細かく分かれている

一方で

・価値に差がある

・自宅は1か所しかない

という問題を抱えています。

そのため

・ 自宅を誰が継ぐのか
・ 収益不動産をどう分けるか
・ 現金が足りない

といった理由から、地主相続が争族に発展しやすい のが北区の特徴です。

4. 子どもが北区に住まないケースも多い

北区の地主家庭では

・子どもは浦和・都内・県外在住

・実家に戻る予定がない

・不動産管理を負担に感じる

・相続後は売却希望

というケースも少なくありません。

地主としては「この土地を誰が引き継ぐのか」を明確にしないまま相続を迎えると、一気に話がこじれます。

さいたま市北区の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地と不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を守る

1. 評価を下げる：小規模宅地と貸家評価を使い切る

北区の地主相続で最重要なのが、評価をどこまで下げられるか です。

◆代表的な対策

・小規模宅地等の特例→ 自宅敷地330㎡まで80％減

・貸家建付地評価

・貸家評価

・駐車場を貸付用地にする検討

これらを適切に使うことで、相続税が 数千万円単位で変わる こともあります。

2. 不動産整理：収益物件を「引き継げる形」にする

北区の地主相続では、収益不動産の整理 が非常に重要です。

地主が元気なうちに

・ アパート・貸家の収支確認
・ 老朽化物件の将来方針を決める
・ 駐車場の位置づけを明確にする
・ 売却候補と保有候補を分ける

北区では「数を残す」より「管理できる形で残す」ことが成功のカギです。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

北区の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・収益不動産の承継先を明確化
・ 共有名義を避ける
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主が決めなければ、相続人は判断できません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（数字と現実を把握）

【項目と内容】
・不動産 自宅・アパート・駐車場
・評価 路線価・固定資産評価
・収支 家賃・維持費
・借入 ローン残高
・子の意向 住む／住まない

北区では棚卸しをするだけで「相続が簡単ではない」ことが明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な不動産

を必ず確認します。

さいたま市北区の地主は「試算なしの相続＝ほぼ失敗」と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の最終判断）

【整理すべき不動産】

・収益性の低いアパート

・老朽化が進んだ建物

・管理負担の大きい土地

【残すべき不動産】

・自宅

・収益性の高い賃貸

・将来売却しやすい立地

地主に必要なのは「全部残す勇気」ではなく「選ぶ勇気」 です。