地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地・山林が多すぎて評価も管理も難しい

秦野市は神奈川県内でも屈指の農地・山林エリアです。

【秦野市の土地構造】

・農地

・果樹園

・畑

・山林

・雑種地

これらの土地は
・ 売却しづらい
・ 開発・転用が難しい
・ 固定資産税はかかる
・ 子どもが継ぎたがらない
・ 相続後の維持が大きな負担

農地・山林が多い地主ほど、相続時のリスクが増大します。

2. 住宅地の評価は上昇し、相続税が高くなりやすい

秦野市は「小田急沿線の住宅地」として人気が高まり、渋沢駅や秦野駅周辺の評価が上昇しています。

★路線価のイメージ

・秦野駅北口：1㎡あたり10〜20万円

・渋沢駅周辺：8〜18万円

・東海大学前付近：10〜17万円

特に地主は

・広い宅地

・複数の農地

・古家つき土地

を所有しているため、評価額が合計“1億〜2億円超え”になるケースが多い。

◆結果
・ 相続税が支払えない
・ 農地や宅地を売らざるを得ない
・ 家族が負担に苦しむ

という問題が発生します。

3. 古家・空き家が相続の負担になる

秦野市は古い住宅地も多く、地主が所有する家屋は築40年以上ということが珍しくありません。

◆問題点

・修繕費が高額になる

・空き家化しやすい

・倒壊リスク

・固定資産税の優遇解除

・子どもが住む予定がない

空き家は相続人にとって“負の遺産”となりがちです。

4. 子どもが秦野市に戻らず“継がない問題”

秦野市の地主が特に悩んでいること
「子どもが土地を継がない」

★理由

・都内や横浜で就職・結婚

・秦野市に住む予定がない

・農業を継ぐ気がない

・古い家や土地管理の負担が大きい

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金でほしい
・ 土地の分割で揉める

という“争族”が起きやすくなります。

秦野市の地主相続を成功に導く３つの柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分割できる形にする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例 × 貸家 × 農地の正確な評価

相続税を最も下げる制度「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】
・自宅 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

秦野市の地主は敷地が広いため、この特例の効果が非常に大きい。

さらに農地の評価は専門家による精密計算が必須。

・純農地

・中間農地

・市街地農地

で評価が大きく変わります。

貸家建付地評価が使える場合は追加の評価減も狙えます。

2. 土地整理：分筆・農地転用・売却の３大戦略

秦野市の地主相続で最も多い失敗は「土地が広すぎて分けられない問題」

地主が元気なうちに

・ 分筆して分けられる形に
・ 農地の一部を駐車場などに活用
・ 古家は解体
・ 活用できない土地は早期売却
・ 山林は必要性の見極め

秦野市の農地は活用次第で

・駐車場

・事業用地

・太陽光発電

などに転換できる場合があります。

“土地整理＝地主相続の生命線”と言えます。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族を防ぐ

秦野市の地主は一つひとつの土地が大きいため、遺言がないと相続人が揉めやすい。

★対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有は避ける
・ 家族会議で意思確認
・ 資産一覧を子どもに伝えておく

地主相続は「親が決めないことで争いが生まれる」という構造を持っています。

◆ ステップ1：資産の棚卸し（まず現状把握）

【項目と内容】
・地目 農地・山林・宅地
・評価額 路線価・倍率
・建物 古家・空き家の状態
・接道 再建築可否
・活用状況 使う・使わない
・子の意向 継ぐ／継がない

秦野市は農地・山林が多いので棚卸しだけでも課題が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の適用範囲

・売却・整理が必要な土地

・納税資金の準備

がすべて明確になります。

評価がズレやすい地域なので、正確な数値が非常に重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来に合わせた土地戦略）

秦野市の特性を踏まえて

【売却を検討すべき土地】

・管理できない広大な農地

・山林・雑種地

・古家がある土地

・再建築不可の土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺の宅地

・利便性の高い住宅地

・収益が得られる土地

・子どもが使う予定の土地

“すべてを残す”は地主相続の大失敗です。
地主には“残す土地を選ぶ力”が求められます。

◆ ステップ4：専門家チームの活用

秦野市は「農地法 × 山林 × 古家 × 郊外土地」など、課題が多いため専門家の連携が不可欠です。

【専門家と役割】

・税理士 評価・相続税試算
・不動産相続専門家 土地整理・売却戦略
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 建物の活用提案

ワンストップで支える体制が理想です。