地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 海沿いの評価が高く相続税が大きく膨らみがち

茅ヶ崎市はエリアによって地価の差が非常に大きいです。

【路線価のイメージ】

・東海岸南・中海岸：1㎡あたり30〜70万円

・茅ヶ崎駅周辺：25〜45万円

・鶴嶺・松林：15〜30万円

・辻堂寄り：20〜40万円

・堤・甘沼・西久保：7〜18万円（農地・雑種地多い）

特に“海沿いの地主”は、評価額が高くなりやすく

・ 相続税が予想以上に高額
・ 現金で払えず土地を売ることに
・ 兄弟間で分けられず揉める

という負担が生まれやすいのです。

2. 農地・雑種地が多く「使いづらい土地」が負担に

茅ヶ崎市の北側には農地や雑種地が多く残っています。

地主が抱える悩み

・売却しづらい

・活用しづらい

・雑草管理が大変

・相続しても使い道がない

・固定資産税がかかり続ける

・子どもは継ぎたくない

こうした土地は相続後に“負動産”になりやすく、家族の負担を大きくします。

3. 古い住宅・空き家が多く、相続後の維持が難しい

茅ヶ崎市には戦後から高度経済成長期に開発された住宅地が多く、地主が所有する家は築40〜60年というケースも珍しくありません。

【問題点】

・修繕費が高い

・空き家になると倒壊リスク

・固定資産税の軽減措置が外れる

・再建築不可の土地も一部存在

・子どもは住む意思がない

“古い家が重荷になる”のが茅ヶ崎市の地主に起こりがちな現実です。

4. 子どもが都内・横浜に住み、土地を継がない

茅ヶ崎市は人気があるものの、相続人（子ども）の多くは

・東京に通勤

・横浜で生活基盤

・地元に戻る予定なし

・家を持つ予定は都内・横浜

つまり、
「引き継ぐ人不在問題」が発生しやすい。

結果
・ 土地はいらない
・ 現金でほしい
・ 維持コストは負担したくない
・ 兄弟間で揉める

地主相続ならではの問題が出やすいのです。

地主相続を成功させる３つの柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言と家族会議で争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：特例 × 賃貸 × 適切な評価方法

最も重要な節税手段「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

茅ヶ崎市は地価が高いため、この特例を最大限活用すると数千万円単位の節税が可能です。

さらに「貸家建付地評価」を使うことで、敷地の評価を下げられるケースがあります。

しかし注意点⇒古いアパートを節税目的だけで残すのは危険。

・修繕費が高い

・空室が増える

・子どもが管理できない

節税と実務のバランスを取る必要があります。

2. 土地整理：分筆・売却・地目変更の決断が必要

茅ヶ崎市の地主相続で最も多い問題は、土地が広く、兄弟で分けようがない

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆で分けやすい形に
・ 雑種地は先に売っておく
・ 農地は駐車場化するなど収益化
・ 古い建物は解体
・ 再建築不可なら早めの処分

土地整理をしておくことで

・分割しやすい

・評価も整理しやすい

・相続後のトラブルが激減

まさに“地主相続対策の中心”が土地整理です。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族を防ぐ

茅ヶ崎市の地主相続は地価が高いため「1つの土地」で価値が大きく変わります。

だから遺言がないと争いが起きる確率が非常に高い。

【予防策】
・ 公正証書遺言を必ず作成
・ 土地の共有は避ける
・ 年1回の家族会議
・ 資産一覧を子どもに公開する

地主相続の成功は「親がどれだけ意思を示すか」で決まります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

まずは地主資産をすべて確認

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・雑種地
・エリア 海沿い／住宅地／郊外
・建物 築年数・空室状況
・接道 再建築可否
・評価 路線価・倍率
・子の意向 継ぐ／継がない

棚卸しだけでも優先順位が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を知る）

税理士に試算してもらい

・相続税額

・特例適用の範囲

・納税の準備が必要か

・売却すべき土地の判定

が明確になります。

茅ヶ崎市は評価が高いので、試算なしで相続を迎えるのは危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来のための土地戦略）

茅ヶ崎市の特性を踏まえた土地戦略

【売却した方が良い土地】

・誰も継がない土地

・管理が大変な雑種地

・再建築不可の土地

・老朽化したアパート

・遠方の農地

【残してよい土地】

・海沿いなど希少性の高い土地

・駅近・利便性が高い土地

・収益が出る賃貸物件

・子どもが住む予定の宅地

“全部残す”ことが地主相続の最大の失敗です。
地主には“残す土地を選ぶ力”が求められます。

◆ ステップ4：専門家チームで対応する

茅ヶ崎市の地主相続は地価が高く、土地種類も多く、古い建物問題もあるため、専門家の連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税設計
・不動産相続コンサル 土地整理・売却計画
・司法書士 遺言・名義変更
・測量士 境界確定・分筆
・建築士 古家活用・建替え案

ワンストップ体制が地主の負担を最小化します。