地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価差が大きく評価が読みにくい

南区の地価はエリアによって大きく異なります。

【路線価イメージ】

・相模大野：1㎡あたり25〜50万円

・古淵駅周辺：20〜40万円

・東林間・相武台前：15〜35万円

・大野台・磯部・双葉：8〜20万円

⇒ 駅近は高評価
⇒ 郊外は広大な農地が多い

地主は住宅地と農地・雑種地を併せ持つため評価額が総合的に高くなり、相続税が重くなりがちです。

2. 農地・雑種地が負動産へ転落する可能性

南区は市街化調整区域が多く、農地が残っています。

しかし農地は

・売却も活用も難しい

・管理負担が大きい

・評価は意外と高い

「使えない土地に税金だけ発生」という最悪パターンになりがちです。

3. 老朽アパートの負担増加

相模原市は賃貸需要が一定はあるものの、エリアによってバラツキがあります。

・古いアパートは空室率が上昇

・修繕負担が増大

・特に2DK・3DKは苦戦

・子どもが管理を継がない

相続のタイミングで、負の遺産として重荷になりやすいです。

4. 子どもが相模原に戻らない問題

地主本人は土地に愛着があっても、子どもは

・横浜

・都内

・海外

などで定住し、地元へ戻る意思がないケースが多い。

⇒ 管理者不在
⇒ 争族リスク増大
⇒ 最悪、土地を安値売却

南区の地主ほど、家族の価値観のすり合わせが必要です。

地主相続でやるべきことは非常にシンプル

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋賃貸評価

相続税節税の最大武器「小規模宅地等の特例」

【土地種別・評価減・上限面積】
・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用地 最大50％減 200㎡

地主ほどこの恩恵が大きいです。

加えて。貸家建付地評価（アパート効果）で評価を2〜3割下げられることも。

ただし老朽物件は「売却 or 建替え」の検討を。

2. 土地整理：分筆・測量・地目変更

◆相続でもっとも揉める原因

・土地が継ぎにくい

◆南区の地主は

・広大な農地

・複数の宅地

・賃貸物件つき土地

これらが混在している傾向が強い。

地主が元気なうちに
・ 境界確定測量
・ 分筆で区画化
・ 農地→宅地や駐車場活用検討
・ 未利用地の先行整理

これだけでスムーズな分割が可能になります。

3. 争いを防ぐ：遺言＋共有回避＋家族会議

地主相続では、感情のもつれが最大の敵です。

・公正証書遺言で配分を明確に

・共有名義を避ける（管理不能の原因）

・年1回の家族会議で理解を揃える

地主本人の意思を言語化することで、争いは劇的に減少します。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化が命）

まず所有資産を一覧化します。

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地
・立地 駅近？郊外？
・評価 路線価・固定資産税
・活用状況 自用or賃貸or放置
・接道 再建築性
・子世代の意向 継ぐ意思があるか

棚卸し＝最初にして最重要。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で方向性が決まる）

税理士による試算により

・納税金額の予測

・特例適用の優先順位

・資産組み替えの必要性

が具体化します。

◆ステップ3：資産組み替え（守りたい土地を守る）

相模原市南区は住宅需要が大きく崩れにくいため、戦略次第で活かせる地域です。

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・農地 → 駐車場化 or 売却

・更地 → 収益化 or 納税資金準備

・賃貸ニーズと地価動向の分析

「使いにくい土地」から整理し強い土地は残す
⇒　これが地主の経営判断です。

◆ ステップ4：専門家チームを作る

地主相続は多領域のプロが必要。

【専門家と役割】

・税理士 最大限の節税提案
・不動産相続コンサル 土地整理・売却
・司法書士 名義・権利調整
・測量士・建築士 分筆・建替えサポート

ワンストップ支援が成功の鍵。