地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇による相続税負担の肥大化

東急沿線は全国的に人気の住宅エリアです。

【路線価イメージ】

・溝の口駅：1㎡あたり40〜80万円

・高津駅：30〜60万円

・二子新地：35〜70万円

地主が所有する土地は広く、評価額が1億〜3億円超も珍しくありません。

・ 現金は多くなく、税だけ重くのしかかる
・ 子どもが納税のために土地売却…

この流れが高津区地主の現実です。

2. 借地・底地・混在土地の整理が難しい

高津区は工業地帯・住宅地・商業地が混在し、地主が所有する土地の性質もバラバラです。

・底地（借地人の建物がある）

・貸地（低収益）

・工業用地（用途変更が複雑）

・不整形地（活用しにくい）

こうした土地は、相続では負の遺産に変化する可能性があります。

3. アパートが老朽化して負担増大

昭和築アパートが多く問題が顕著化しています。

・経年劣化

・修繕費用が想定より高額

・空室リスク

・耐震対応

・室内設備の陳腐化

地主が元気なうちは良くても、相続後の子どもにとっては大きな負担に。

4. 子世代が地元を離れて管理できない

・都内勤務

・駅近マンション志向

・「手間のかかる土地」は敬遠

相続人は「現金でほしい」と考えるケースが多数。

地主本人の想いと子どもの現実が食い違い、争いにつながる大きな原因になります。

地主相続の成功ポイントはコレ

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例×賃貸戦略

相続税の負担軽減には、特例活用が欠かせません。

【土地区分・減額割合・面積上限】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用地 最大50％減 200㎡

また、賃貸土地には「貸家建付地評価」で追加減額あり

★ただし注意
古いアパートを無理に維持すると、逆効果になることも。

「守る賃貸」と「手放す賃貸」を早期に選別する必要があります。

2. 土地整理：底地買取・分筆・地目調整

高津区の地主相続は“土地がそのままだと揉める”のが最大の問題。

地主が元気なうちに

・ 底地整理（借地人と交渉）
・ 分筆で分けやすくする
・ 用途統一・接道改善
・ 未利用地は収益化 or 売却で現金化

土地は、整理された瞬間に資産価値がグッと上がることがあります。

3. 争いを防ぐ：遺言書＋共有回避＋家族会議

地主相続で最悪なのは「遺言なし＋共有名義＋情報共有不足」

これだけで兄弟関係が破綻します。

・ 公正証書遺言で方針を明確に
・ 共有ではなく単独相続へ誘導
・ 年1回の資産共有で合意形成

地主本人の意思が未来を守ります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

まずは地主資産の全体像を整理。

【項目・例】

・地目 宅地／工業用地／雑種地／底地など
・評価額 路線価／固定資産税評価額
・建物状況 老朽化／貸家状況
・形状 接道／再建築性
・子世代の意思 継ぐ？管理できる？

この棚卸しが、相続設計の出発点です。

◆ ステップ2：相続税試算（数値化）

税理士が数字を提示すれば

・危険度が可視化

・対策の優先順位が明確

・必要な売却も決断しやすい

不透明な不安は、最も危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（守りと攻めの判断）

例）

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・未利用地 → 駐車場化で評価抑制

・工業用地 → 協議で用途転換

・低収益な底地 → 整理して現金化

売却は敗北ではなく、資産を守るための攻めです。

◆ ステップ4：専門家チームを作る

地主相続は「税務／法務／不動産／建築」の融合が必要。

【専門家と役割】

・税理士 節税・試算
・司法書士 名義・権利整理
・不動産相続コンサル 土地活用・売却
・建築士／測量士 建替え／分筆

ワンストップの体制が、成功のカギになります。