地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が相続税を押し上げる

戸塚区は、横浜市の中でも「中心部と郊外の中間的な地価」を持ちますが、
戸塚駅周辺は再開発効果もあり、地価が確実に上がり続けている地域です。

◆路線価（概算イメージ）

・戸塚駅周辺：1㎡あたり30〜45万円

・東戸塚駅周辺：35〜55万円

・舞岡・影取町など郊外：15〜30万円

昔からの地主は広い宅地・農地を持つことが多いため、
合計評価額が1億〜3億円に及ぶケースも珍しくありません。

つまり、「現金収入は多くないのに、税金だけが重い」
という、とても苦しい現実があります。

2. 農地・宅地・貸地・アパートが混ざった地主構造

戸塚区の地主にありがちなのが、以下の資産がバラバラに存在するケース。

・自宅＋広い敷地

・借地として貸している土地

・月極駐車場

・使い道のない農地・山林

・老朽アパート

・相続で放置された昔の家屋

結果として、
→ 全体像を把握できず、相続が混乱しやすい
→ 相続人は対応しようとしても手が出せない
→ 土地の維持コストだけが増える

地主本人が元気なうちに整理しなければ、子世代が苦しむ構図ができあがってしまいます。

● 3. 子世代が継がない傾向

戸塚区の地主には、子どもが近隣区・東京・川崎へ移住しているケースが非常に多いです。

親「土地は家族の財産。残したい」
子「管理負担が大きい、売りたい」

この価値観の差が、争族（相続争い）へ直結します。

とくに、

・アパート管理誰がする？

・固定資産税は誰が払う？

・農地はどうする？

という問題は、相続後に兄弟の関係を壊す“火種”となります。

地主相続の本質は

①評価を下げる
②分けやすくする
③争わない

この３つだけです。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

相続税を大幅に減らせるのが、小規模宅地等の特例です。

・自宅敷地 80%減 330㎡まで
・賃貸用地 50%減 200㎡まで
・事業用地 80%減 400㎡まで

戸塚区の地主は敷地が広いため、この特例を活用すれば
数千万円の節税につながる可能性があります。

さらに、アパート・借家のある土地は、貸家建付地として評価額が2〜3割下がる仕組みです。

★ただし注意

老朽アパートを放置すると

・修繕・空室・建替え問題

・子世代が引き継ぎ拒否

が発生するため、“残す物件”と“処分する物件”の仕分けが必要です。

2. 分けやすくする：境界・分筆・地目整理

地主の相続で一番揉めるのは、【土地が大きくて、分けられない】問題です。

そのため、生前に

・境界確定測量

・分筆登記（区画を分ける）

・地目変更（農地→宅地など）

を行い、「誰がどの土地を相続するか」を明確にしましょう。

どんなに節税をしても分けられなければ、争いが起きます。

評価額よりも“分けやすさ”の方が価値が大きい。
これが地主相続の大前提です。

3. 争わない：遺言×家族の情報共有

地主の相続では、必ず遺言の作成が必要です。

さらに

・資産の現状

・管理費負担

・どの土地を残すか

について、年に1回は家族会議を実施しましょう。

・共有名義は絶対に避ける

これだけでも争いは激減します。

地主本人が意思を明確に示し、子どもに情報を共有することが
「家族を守る相続」の第一歩です。

相続対策は一気にやる必要なし。
優先順位をつけて取り組みましょう。

◆ ステップ1：資産の棚卸し

まず地主が所有する土地・建物の一覧を作成します。

・地目 　　 宅地／農地／雑種地／山林
・面積 　　 公簿か実測か
・評価額　 路線価・固定資産税
・活用状況 自用／貸地／駐車場／空き家
・問題点 　　老朽・接道・地形・借地

現状を整理するだけで、次の一手が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税の試算

税理士に依頼し、「今相続が発生したらいくら必要か」を可視化しましょう。

数字で見ると、

・売却必要か

・贈与発動か

・特例適用の選択肢

が明確になり、迷わなくなります。

◆ ステップ3：資産の組み替え

戦略を立てて、土地を守るために一部を動かす判断を。

例）

・農地 → 宅地化 or 売却

・使っていない土地を駐車場化（評価＆税負担↓）

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・借地は底地売却で整理

間違った土地を残してしまうと家族の負担が続きます。

◆ ステップ4：専門家チームの活用

戸塚区の地主相続は、

・税金

・不動産

・契約（借地）

・農地法

複数の法律が絡むため、一業種だけでは危険です。

「税理士＋司法書士＋不動産コンサル」、この３者連携が理想です。