地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が相続税を押し上げ続けている

都筑区は、横浜市の中でも今なお地価が上昇傾向にある地域です。

例：路線価目安（概算）

・センター北：1㎡あたり30〜50万円

・センター南：35〜55万円

・仲町台：25〜45万円

・中川：20〜40万円

駅徒歩圏内に土地を持つ地主は、
評価額が1億円を軽く超える状況が一般的です。

「都会ほどではない」と油断している地主ほど、
いざ相続が起きた時に納税資金が足りないという危機が訪れます。

とくに、新しい住宅地は宅地面積が大きく、税負担が重くなりがちです。

2. 収益性の低い宅地が多く、資産が“眠っている”状態

都筑区の地主は、

・ぺんぺん草の生えたままの土地

・駐車場

・未活用の宅地

・旧農地のままの土地

など、活用しきれていない資産を抱えている傾向があります。

収益が少ない＝「評価は高いのに、現金がない」という地主の典型的な悩みを引き起こします。

その結果、相続税を払うために土地を大急ぎで売却し、価格面で不利な条件となる危険性もあります。

3. 子・孫世代が土地に関心を持たない

港北ニュータウンは利便性が高い一方で、地主の子ども世代は東京や川崎などへ住まいを移す例が多く、実家土地への愛着が薄い傾向があります。

地主「土地は財産だ。残したい」

子ども「管理が面倒。現金化したい」

この意識差こそ、最大の争族要因です。

地主が土地を守りながら相続税を減らすには、

①評価を下げる
②分けやすくする
③争わない

この３点が絶対条件です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＆貸家建付地

地主の相続税を劇的に減らす制度と言えば、小規模宅地等の特例です。

内容を整理すると

【土地の種類・減額割合・上限面積】
・自宅敷地 80%減 330㎡
・事業用地 80%減 400㎡
・貸付事業用地（アパート等） 50%減 200㎡

都筑区の地主は、広い宅地を持つため、この特例を最大限活用することで税額が数千万円単位で変わります。

さらに貸家建付地（アパートや貸家のある土地）であれば、評価が2〜3割下がります。

◆ただし注意

老朽アパートを放置すると、相続後に

・空室問題

・修繕負担

・建替え困難

・子どもが継がない

という逆効果を生むため、生前の見直しが重要です。

2. 分けやすくする：測量・分筆・用途整理

都筑区の地主相続で多いのが、土地が大きすぎる、形が複雑すぎる問題です。

地主が生前に

・境界確定測量

・分筆（いくつかに分ける）

・地目変更（農地→宅地）

を行うことで、子どもたちが困る要因を排除できます。

“分けられる形”は評価額以上の価値。
相続の現場で最も大切な準備です。

3. 争わない：遺言・家族会議・共有回避

地主相続は、感情対立を生みやすいもの。

これを防ぐには、

・公正証書遺言の作成

・定期的な家族会議

・共有名義を避ける

この３つをセットで実施することが不可欠です。

家族が納得して準備を進められれば、土地も家族の関係も守ることができます。

◆ ステップ1：資産の棚卸し

まず、地主が所有する土地と建物を一覧化します。

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地など
・利用状況 自用／貸地／アパート
・面積 　路線価と固定資産税評価額
・問題点 　接道不良／高低差／再建築条件など

「残す土地」「動かす土地」の方向性を決めます。

◆ ステップ2：相続税のシミュレーション

税理士に依頼して
現時点での相続税額を把握しましょう。

見える化することで、

・贈与すべきか

・建替えるべきか

・売却すべきか

意思決定がしやすくなります。

◆ ステップ3：資産組み替え・用途転換

都筑区は需要が強い地域なので、
戦略次第で有利な運用が可能です。

例：

・古いアパート → 売却 or 建替え

・駅から遠い土地 → 売却して納税資金に

・更地を駐車場に → 固定資産税対策

・一部を売って、残りの土地を活かす

地主の相続は「守るために動かす」ことが重要です。

◆ ステップ4：専門家チームを組む

都筑区では、

・税務（税理士）

・不動産（相続コンサル）

・法務（司法書士）

この３者の連携が成功の必須条件。

地主ごとの事情と土地活用の方向性を一体的に設計する必要があります。