地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆ 地価の高さが相続税を押し上げる

西区は横浜市の中でも特に地価が高く、国税庁の路線価によると、
みなとみらい・高島・平沼周辺では1㎡あたり50〜100万円を超えるエリアも珍しくありません。
横浜駅西口付近やみなとみらい地区では、再開発が進むたびに地価が上昇し続けています。

このような地域に土地を所有している地主は、たとえ小規模な宅地でも相続税評価額が非常に高額になります。
たとえば、200㎡の宅地であっても、評価額が1億円を超えるケースが多く、
「土地を相続した瞬間に多額の相続税が発生する」構造です。

現金収入が少ない地主にとって、これは深刻な問題です。
実際、西区の地主の中には、納税資金を確保するために一部土地を売却せざるを得ないケースも増えています。

◆ 都市型地主の悩み：貸地・ビル・駐車場の複雑化

西区の地主は、古くからの貸地・借地関係を引き継いでいるケースも少なくありません。
戦後に貸した土地がいまだに借地契約のまま残り、
「借地権が強くて動かせない」「契約内容が古く、更新時に揉めている」
といった問題を抱える地主も多いのです。

また、土地を有効活用しようとアパートやテナントビルを建てた地主も、
今度は「建物の老朽化」や「テナント入替えによる空室リスク」に悩まされることになります。
都市型地主にとって、土地を“持っているだけ”では守れない時代が到来しているといえます。

◆ 家族間の価値観のズレ

地主の相続では、家族の価値観の違いがトラブルを生みます。
特に西区の地主は、子世代が都心部や海外に住んでいるケースも多く、
「土地を残したい親世代」と「現金化したい子世代」で意見が分かれがちです。

また、複数のビル・駐車場・貸地を持つ地主では、
「どの土地を誰が継ぐか」「どう平等に分けるか」が非常に難しい。
土地の分け方＝家族関係の分かれ道にもなりかねません。

地主が土地を守るためには、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
この３原則に基づいた実践が欠かせません。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸地活用

相続税の負担を減らす最も効果的な方法は、**「小規模宅地等の特例」**を最大限に活用することです。

たとえば、

・自宅敷地：330㎡まで80％減額

・事業用地：400㎡まで80％減額

・貸付事業用宅地（賃貸住宅等）：200㎡まで50％減額

この特例を使うことで、評価額を数千万円単位で減らすことが可能です。

西区の地主は、自宅のほかに駐車場や賃貸物件を持っていることが多く、
どの土地に特例を適用するかが節税の鍵になります。
特に、収益性の高い土地よりも、評価が高く現金収入の少ない土地に適用する方が効果的です。

さらに、土地を「貸家建付地（かしやたてつけち）」として運用すると、評価額が2〜3割下がります。
ただし、みなとみらい・高島地区のように再開発が進むエリアでは、
建築制限や将来の土地利用計画も考慮する必要があるため、
不動産と税務の両面からの分析が欠かせません。

2. 分けやすくする：分筆・測量・権利整理

地主の土地は、相続時に「誰がどの土地を継ぐか」で揉めやすいものです。
特に西区のような都市部では、土地が狭く、物理的に分割できないケースが多いのが実情です。

そのため、生前のうちに測量・分筆・境界確定を行い、
相続後にすぐ使える状態にしておくことが重要です。

また、古い借地契約がある場合は、
更新・書き換え・解約交渉などを専門家と進め、底地の整理をしておきましょう。

「どの土地を残すか」「どの土地を売るか」「どの土地を子に引き継ぐか」
この整理を生前に済ませておくことで、
相続人の負担は大幅に軽減されます。

3. 争わない：遺言と家族会議の重要性

地主の相続で最も多いトラブルは、「遺言がない」ことです。
特に価値の高い土地が絡むと、家族間で意見の食い違いが起きやすくなります。

「土地を残したい長男」と「売って分けたい次男」
「建物を引き継ぎたいが修繕費が払えない」
こうした感情的な対立を防ぐには、遺言書の作成と定期的な家族会議が不可欠です。

地主が自らの意志を明確に残すことは、家族への最大の“愛情”でもあります。
また、専門家の立ち会いで「家族全員が納得できる形」を話し合っておくことで、
争いを未然に防ぐことができます。

◆ ステップ1：資産の棚卸しを行う

まずは、自分がどの土地・建物を持っているのかを整理しましょう。
地番・地目・面積・固定資産税額・賃貸状況などを一覧化し、
「活かせる土地」「動かせない土地」を仕分けます。

西区の地主の場合、再開発や地価変動の影響を受けやすいため、
「どの土地が将来リスクを持つのか」を見極めることが重要です。

◆ ステップ2：相続税の試算を行う

税理士に依頼し、現時点での相続税額を把握します。
路線価ベースの試算を行うことで、
「もし今相続が発生したらどれだけの税金がかかるか」が明確になります。

評価を知ることで、

・特例をどこに使うか

・どの土地を整理するか

・納税資金をどう確保するか

といった具体的な方針が立てられます。

◆ ステップ3：資産の組み替えを検討する

売却や活用を組み合わせて、資産を再構成しましょう。
古いアパートや老朽建物をそのまま残しておくと、相続時に評価が高くなり、
かつ修繕費や管理費も重荷になります。

・老朽物件を建て替えて賃貸収益を増やす

・一部土地を売却して現金化する

・駐車場・コインランドリー・テナント貸しなど軽度な活用を導入する

これらの工夫によって、「税金が払える地主」へと変わることができます。

◆ ステップ4：専門家チームを作る

地主の相続は、税務・法務・不動産の知識が複雑に絡み合います。
横浜市や西区の地域事情に詳しい税理士・司法書士・不動産コンサルタントと連携し、
一体的なプランを作りましょう。

地域に精通した専門家なら、再開発情報や地価動向も踏まえたうえで、
最適な相続・活用戦略を提案してくれます。