地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

瑞穂町の地主に共通するのは、「土地はあるが現金が足りない」という典型的な地主型課題です。
それに加え、瑞穂町特有の地理条件が相続をより複雑にしています。

● 広い土地を持ちながら活用できていない

瑞穂町では、かつて農業を営んでいた家庭が多く、今も農地や宅地が一体となった土地を持つ地主が多数存在します。
しかし、後継者の多くは都心に住んでおり、農業を継がないケースがほとんど。
結果として、「固定資産税だけが毎年発生し、収入はほぼゼロ」という状態の地主も少なくありません。

また、市街化調整区域内の土地は建築や転用に制限があるため、売ることも建てることもできないという課題があります。
この「動かせない土地」が相続時に大きな負担となるのです。

● 相続税の負担が重い

瑞穂町の地価は、都心部ほど高くはないものの、国税庁の路線価では1㎡あたり5〜12万円前後のエリアが多く見られます。
面積が広い地主ほど評価総額が膨らみ、結果として相続税の納税額が高額になる傾向があります。

しかも、「現金がない地主」は納税資金を工面するために、土地を一部売却せざるを得ないという悪循環に陥ります。
せっかく守ってきた土地を税金で失う――これは多くの地主が最も恐れる現実です。

● 相続人間のトラブル

瑞穂町の地主の相続では、兄弟間の意見の不一致が大きな問題となります。
「農地は誰が継ぐのか」「家を残すのか売るのか」「分け方は公平か」。
相続人がそれぞれ異なる価値観を持つと、話し合いがこじれ、遺産分割協議が数年に及ぶこともあります。

特に、瑞穂町のように土地が複数筆にわたる地主は、「どの土地をどの相続人に分けるか」が非常に難しく、トラブルを防ぐためにも生前の整理と遺言書の準備が欠かせません。

地主が土地を守り、家族の関係を守るためには、
①評価を下げる、②分けやすくする、③争わない
この３原則を意識した対策が不可欠です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸地活用

相続税対策の王道は「評価を下げる」ことです。
地主にとって最も有効な手段は、小規模宅地等の特例の活用です。

たとえば、

・自宅敷地：330㎡まで80％減額

・事業用地：400㎡まで80％減額

・貸付事業用宅地：200㎡まで50％減額

という強力な節税効果があります。

瑞穂町の地主は、宅地・農地・貸地を複数持つケースが多いため、どの土地に特例を適用するかの選定が重要です。

また、貸地や賃貸住宅の活用も評価を下げる効果があります。
たとえば、更地を駐車場やアパートにすれば、「貸家建付地」として評価が20〜30％下がるケースもあります。
ただし、賃貸需要が限られるエリアでは、過剰投資による空室リスクにも注意が必要です。

2. 分けやすくする：分筆・測量・農地転用

瑞穂町の地主の土地は、広い一筆のままになっていることが多く、相続の際に分けにくいという問題を引き起こします。
そのため、生前に分筆と測量を行うことが非常に有効です。

たとえば、

・自宅を含む宅地部分

・貸地として使っている部分

・今後売却予定の更地部分

これらを区分しておけば、相続時にスムーズな分割が可能です。

また、農地を持つ地主の場合は、農地法に基づく転用申請を検討することも重要です。
将来的に住宅用地や駐車場にできる農地を見極め、事前に許可を取得しておくことで、相続後の選択肢が広がります。

3. 争わない：遺言書・家族会議・生前贈与

相続対策で最も大切なのは、「争わないための仕組み」を作ることです。
瑞穂町の地主の多くは、「うちは仲がいいから大丈夫」と思いがちですが、遺産分割をめぐるトラブルは“仲のいい家族ほど起きる”とも言われます。

まずは、公正証書遺言を作成し、土地や建物を誰にどう承継するかを明確にしておきましょう。
さらに、年に1度程度の家族会議を開き、「どの土地をどう残すか」を話し合っておくことが理想です。

また、生前贈与を活用して、早期に一部の資産を移転しておくのも有効です。
特に、将来管理を任せたい子どもに、賃貸物件や貸地の権利を一部移しておくと、承継がスムーズになります。

ステップ1：資産の棚卸しをする

まずは、所有している土地・建物の全体像を整理しましょう。
所在地、地目、面積、利用状況、賃貸の有無、固定資産税額などをリスト化することで、「活用中の土地」と「眠っている土地」が明確になります。

瑞穂町は市街化区域と市街化調整区域が混在しているため、土地ごとの活用可能性に大きな差があります。
不動産会社や行政書士に相談して、利用制限の有無を確認しておくことが大切です。

ステップ2：評価と税額をシミュレーションする

次に、相続税がいくらかかるのかを把握します。
国税庁の路線価図を見れば概算は分かりますが、借地・貸家・私道負担などで評価は変わります。
税理士に依頼して、「土地ごとの相続税評価額」を算出してもらうのが現実的です。

特に瑞穂町は、宅地と農地の複合評価が難しいエリアです。
評価を誤ると数百万円単位で税額が変わることもあるため、専門家の助言を受けることをおすすめします。

ステップ3：資産の組み替えと納税資金の確保

遊休地や一部の土地を売却し、現金化しておくのも重要な対策です。
「農地を少し売って現金を確保する」「古いアパートを建て替えて収益を増やす」など、土地を“守りながら動かす”戦略が求められます。

特に、瑞穂町は近年、物流施設や企業用地の需要が高まっており、産業系の土地活用も選択肢のひとつです。

ステップ4：専門家チームを作る

地主の相続対策は、不動産・税務・法務の総合戦です。
瑞穂町エリアを熟知した

・税理士（相続税シミュレーション）

・司法書士（登記・遺言書）

・不動産会社（土地活用・売却）

・行政書士（農地転用・許可申請）

と連携し、チームで進めることが成功の鍵です。