地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 郊外でも高い評価額と税負担

清瀬市は都心からの距離があるにもかかわらず、住宅需要が高く、地価が安定しています。
特に「清瀬駅」周辺や「松山」「旭が丘」などの住宅地は人気が高く、路線価が都心並みに高いエリアも存在します。

地主が所有する広い宅地や農地は、地価が上がれば相続税評価額も比例して上がります。
たとえば、路線価が1㎡あたり30万円で500㎡の宅地を持っている場合、単純計算で評価額は1億5000万円。
これに建物評価などが加わると、課税対象額が2億円を超えることもあります。

「都心ではないから大丈夫」と油断していた地主が、実際に試算してみて予想外の税額に驚くケースは少なくありません。

2. 農地・宅地・貸地の混在による複雑化

清瀬市の地主の特徴として、「宅地化された農地」「貸地」「自宅敷地」が入り混じっている点が挙げられます。
たとえば、

・一部が貸地になっており、自由に売却できない

・農地法の許可が必要で転用に時間がかかる

・接道条件が悪く、分筆・売却が難しい

このように、地主が所有する土地は単純な評価ができない構造になっていることが多く、結果的に相続時の整理が困難になります。

また、古くからの借地契約が残っている場合、借地人との関係や更新料・地代の取り決めを相続人が理解しておらず、トラブルになることもあります。

3. 納税資金の不足と土地売却リスク

清瀬市の地主の多くは、資産の大半を土地で保有しています。
そのため、相続税を現金で支払うための資金を確保できず、「やむなく土地を売る」という選択を迫られることがあります。

しかし、清瀬市では接道条件や用途地域の制限などにより、思ったような価格で売却できない場合もあります。
結果として、祖先から受け継いだ土地を納税のために手放すという残念な結末を迎える地主も少なくありません。

1. 小規模宅地等の特例で評価を圧縮

相続税を減らす最も有効な手段が「小規模宅地等の特例」です。
この制度を活用すれば、自宅敷地（330㎡まで）で最大80％、賃貸用地（200㎡まで）で最大50％の評価減が可能です。

たとえば、1億円評価の土地でも、特例適用により2,000万円の評価に下げられるため、相続税が数千万円単位で軽減されます。

ただし、要件として「同居親族による相続」「事業継続」「賃貸の実態」などがあり、地主が早めに準備しておくことが必要です。
清瀬市の地主は敷地面積が広く複数地目を持つケースが多いため、どの土地に特例を適用するかの選定が重要になります。

2. 生前贈与による分散と節税

地主が早めに土地を一部子や孫に贈与することで、将来の相続税評価額を下げることができます。
暦年贈与（年間110万円非課税）をコツコツ続ける、または相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）を利用することで、大幅な節税が可能です。

清瀬市のように地価が安定しているエリアでは、「早期贈与」が最も有効な戦略です。
地価がこれ以上上がる前に、地主が主体的に移転を進めることで、後継者の負担を減らせます。

3. 法人化で承継をスムーズに

地主が複数のアパートや貸地を持つ場合、法人化による資産管理が有効です。
法人に不動産を移すことで、相続時は株式として承継でき、土地を分割する必要がなくなります。

さらに、地主が家族を役員にして収益を分配すれば、所得税や相続税の節税効果も期待できます。
清瀬市のような中規模住宅都市では、「地主が家族で会社経営をする」ケースが増えています。

4. 家族信託で高齢化リスクに備える

地主が高齢化した際、判断力が低下すると土地の売却・契約・修繕ができなくなります。
このリスクを防ぐのが「家族信託」です。

家族信託を設定すれば、地主の意思を反映しながら、家族（受託者）が財産を管理できます。
たとえば、「長男が賃貸経営を継ぐ」「次女が土地管理を担当する」といった役割分担を契約書で明確化できます。

5. 納税資金の確保

地主の相続では、現金納付が原則です。
清瀬市の地主は、

・生命保険（死亡保険金を納税原資に）

・一部土地売却（早めの換金）

・賃貸経営の利益積立

といった手段を組み合わせて納税資金を確保しておくことが大切です。

1. 土地を「守る・活かす・動かす」で整理

地主がすべての土地を残す必要はありません。
土地を次の３分類で整理することが、相続の第一歩です。

・守る土地：家族の生活基盤、自宅や思い出の土地

・活かす土地：賃貸・駐車場・トランクルームなどで収益化

・動かす土地：納税・再投資に使う売却用地

清瀬市の地主は広い土地を持つことが多いため、このように「土地を動かす計画」を立てておくことで、資産全体を守れます。

2. 家族会議と遺言書の作成

地主が元気なうちに、家族全員で相続と承継の方向性を共有することが重要です。
「どの土地を誰に」「どんな目的で残すのか」を明確にすることで、相続トラブルを防げます。
遺言書・家族信託契約などの法的な準備も、地主の責任として早期に整えるべきです。

3. 専門家チームとの連携

清瀬市の地主は、農地法・借地借家法・税法が絡む複雑なケースが多いため、
税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントといった地主特化の専門家チームを組むことが理想です。

定期的な資産診断や評価見直しを行い、
「土地の現状」「税金」「家族関係」を可視化しておくことが、地主の安心につながります。