地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇がもたらす「評価額ショック」

東大和市は、立川市・小平市・武蔵村山市などに隣接し、再開発が進むエリアです。
とくに「上北台」「桜街道」「東大和市駅」周辺では住宅需要が強く、路線価もじわじわ上昇しています。

その結果、地主が所有する宅地や農地の相続税評価額も上昇傾向にあり、
「地価は上がってもうれしいけれど、相続税の負担が増えて困る」という声が増えています。

地主にとって、地価上昇は資産価値の上昇を意味しますが、同時に課税対象が膨らむリスクを伴います。
評価額が上がるほど、現金納税の負担が重くなり、「土地を手放さざるを得ない地主」も少なくありません。

2. 農地・宅地・貸地が混在する複雑な構造

東大和市の地主の多くは、代々受け継いだ土地の中に、

・宅地（自宅・賃貸住宅）

・農地（市街化区域内農地を含む）

・貸地（古い借地契約が残る）

といった多様な地目が混在しています。

これらの土地はそれぞれ評価や課税の仕組みが異なり、相続時には一つひとつを正確に把握する必要があります。

特に市街化区域内農地（いわゆる“宅地化前の農地”）は、
「現状では農地」「将来的には宅地」という二面性を持つため、評価も高くなりがちです。
地主がこの点を理解していないと、「思ったより税額が高い」という事態になりかねません。

3. 分割・納税の現金化問題

土地ばかりで現金が少ない地主にとって、相続税の納付資金をどう確保するかが最大の悩みです。
相続人が「土地を売るしかない」と判断しても、接道条件や借地契約の有無によっては、簡単には売却できません。

その結果、納税期限（10か月）に間に合わず延滞税が発生するケースや、
「不本意な条件で土地を手放す」ケースも見られます。

地主にとって、土地を守るための相続対策とは、すなわち納税資金を生前に準備する戦略でもあるのです。

1. 小規模宅地等の特例を確実に適用

相続税を大幅に減らせる代表的な制度が「小規模宅地等の特例」です。
自宅や賃貸住宅の敷地に適用することで、最大80％の評価減を受けることができます。

たとえば、1億円評価の宅地でも、特例を適用すれば2,000万円の評価に圧縮可能です。
東大和市のように住宅面積が広い地域では、この特例を使えるかどうかで納税額が数千万円変わることもあります。

ただし、要件（同居家族が相続、事業継続など）を満たさないと適用できないため、地主は生前から家族構成や持分を整理しておく必要があります。

2. 生前贈与と法人化で承継を分散

地主が元気なうちに、土地の一部を子や孫に贈与することで、評価額の上昇を抑えることができます。
特に、暦年贈与（年間110万円非課税）をコツコツと続ければ、将来の相続時に税負担を分散できます。

また、地主が複数の土地・建物を持っている場合、「資産管理法人」を設立して法人名義に切り替えるのも有効です。
法人化することで、相続時は株式として承継でき、分割も容易になります。
さらに、家族を役員にすることで所得を分散し、所得税・相続税の両方を軽減できます。

東大和市でも、近年こうした“地主法人化”の動きが増えています。

3. 家族信託で将来の管理リスクを防ぐ

地主が高齢化すると、判断力の低下や病気によって土地の管理・契約が難しくなります。
このとき「家族信託」を設定しておけば、信頼できる家族（受託者）が地主の代わりに管理や契約を行えます。

後見制度より柔軟で、地主の意思を生かした形で運用できるのが特徴です。
特に、収益物件や借地契約を抱える地主には、家族信託は実務的にも効果的な仕組みです。

4. 納税資金の準備

地主が最も苦労するのが、相続税の「現金納付」。
生前に納税資金を準備しておくことで、土地を守る可能性が格段に上がります。

主な方法としては、

・生命保険（死亡保険金を納税原資に）

・不要な土地の一部売却（早めの現金化）

・賃貸収入の積立

東大和市の地主の場合、郊外で地価が比較的安定しているため、売却タイミングを見極めて早期に動くことができます。

1. 土地の優先順位を明確にする

地主が所有する全ての土地を残すことは現実的ではありません。
そこで、「残す土地」「活かす土地」「売る土地」を明確に区分することが大切です。

たとえば、

・自宅と賃貸住宅の土地 → 残す

・利用していない農地 → 売却または貸地化

・将来的に転用予定の土地 → 活用

こうして整理すれば、相続人も判断に迷わず、相続後の運用がスムーズになります。

2. 家族会議を定期的に開く

地主が築いた土地をどう残すか――この点を家族で共有することが、相続対策の根幹です。
「誰が相続するか」「どう活用するか」を話し合い、必要に応じて遺言書を作成します。

このプロセスを通して、地主の思いを家族が理解し、争いを防ぐことができます。

3. 専門家チームと連携する

税理士・司法書士・行政書士・不動産コンサルタントなど、地主に強い専門家を組み合わせてサポート体制を作りましょう。
とくに東大和市の地主の場合、農地法・借地借家法・相続税法など複数の分野が絡むため、ワンストップで対応できる体制が理想です。