地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と相続税評価額の増大

立川市は多摩地域の中でも特に地価上昇が顕著なエリアです。立川駅周辺や柴崎町、高松町などでは再開発が進み、相続税評価額も上昇しています。
その結果、地主が所有する土地の評価額が上がり、相続税の負担が急増するケースが見られます。

特に、立川駅徒歩圏内の宅地を所有する地主では、相続税が数千万円規模になることもあります。地主にとって「地価の上昇＝資産価値の向上」である一方で、「相続税の増加」という二面性を常に意識しなければなりません。

◆現金不足と納税資金の問題

地主の典型的な悩みは「土地はあるが現金がない」ことです。
立川市ではアパートや駐車場経営を行う地主も多いですが、建物の老朽化や空室率の上昇によって収益が不安定な場合もあります。
地主がこのような状態で相続を迎えると、納税資金を確保するために「やむなく土地を売却」する事態に陥ることがあります。

◆農地・借地・底地の課題

立川市北部や西部には農地や広い宅地が多く、地主が相続時にその土地をどう活かすかが問題になります。農地は原則として宅地よりも相続税評価が低いですが、転用や売却には多くの制約があります。また、借地・底地関係を抱える地主もおり、権利関係が複雑な場合、相続税の納付や分割が難航します。

◆相続人間の分割困難

立川市の地主は複数の土地を所有しているケースが多く、立地や面積によって評価額が大きく異なります。そのため、兄弟姉妹間で公平な分割が難しく、トラブルに発展することがあります。地主にとって「誰にどの土地を渡すか」を明確にしておくことは極めて重要です。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって最も重要な節税手法が「小規模宅地等の特例」です。
居住用宅地は330㎡まで80%の評価減、賃貸用宅地は200㎡まで50%の評価減が認められます。
立川市の地主は宅地面積が広い傾向があるため、この制度を適用するだけで相続税額を数千万円単位で抑えられる可能性があります。

2. 生前贈与による計画的な資産移転

立川市の地価は今後も安定的に推移すると予測されます。地主が早めに生前贈与を行えば、地価上昇前に資産を子や孫に移すことができ、将来の相続税負担を軽減できます。暦年贈与（年間110万円非課税）や相続時精算課税制度を組み合わせることで、地主は時間を味方につけることができます。

3. 農地の相続税納税猶予制度

立川市で農地を持つ地主にとって、農地等の相続税納税猶予制度の活用は必須です。
一定の条件（相続後も農業を継続する等）を満たせば、相続税の納税を猶予、あるいは免除される場合もあります。地主が農業を続ける意思があるならば、税負担を大きく軽減できる制度です。

4. 法人化による相続対策

地主が不動産を個人で所有している場合、すべてが相続税の対象になります。
これを避けるために、地主が資産管理会社（法人）を設立して不動産を移転しておくと、相続時に株式として承継できるようになります。
法人化によって所得分散も可能になり、地主の長期的な節税効果が見込めます。

5. 家族信託・遺言による承継設計

地主がどの土地を誰に承継させるのかを明確にしておくことが、トラブル防止の鍵です。
家族信託を活用すれば、地主が判断力を失った後も、信頼できる家族が財産を管理できます。
また、遺言書を作成しておけば、相続人間の意見の相違を防ぎ、スムーズな手続きが可能です。

◆再開発・地価動向を見据えた資産戦略

立川市は今後も商業・住宅の両面で開発が進む見込みです。
地主は、駅周辺の地価上昇に乗じて資産の一部を整理したり、郊外の遊休地を活用したりすることで、相続前に資産の最適化を図ることが重要です。
たとえば、土地を駐車場やトランクルームなどに転用すれば、収益を確保しつつ評価額を抑えることができます。

◆納税資金の確保と流動性確保

地主が土地を守るためには、現金を確保する仕組みづくりが不可欠です。
生命保険を活用して相続税支払い用の資金を準備する、一部土地を売却して納税資金を確保するなど、地主が主体的に準備することが重要です。
納税直前に慌てて売るよりも、計画的な流動化の方が結果的に有利になります。

◆専門家チームとの連携

地主が相続対策を単独で行うのは危険です。
税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家と連携し、自分に合ったプランを策定しましょう。特に、立川市では宅地・農地・底地が混在するケースが多く、法務・税務・不動産の三方向からのアプローチが必要です。

◆家族との情報共有

地主がいくら準備をしても、家族が内容を知らなければ混乱が生じます。
地主は生前から家族会議を開き、資産の全体像と承継方針を説明しておくことで、円滑な相続を実現できます。