地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の高さと相続税負担

田園調布や久が原といった高級住宅地に土地を持つ地主は、相続税評価額が非常に高額になりがちです。地主は「土地を維持すること自体が相続時の大きな負担になる」という現実に直面します。特に広い宅地を持つ地主は、相続税額が億単位になるケースも珍しくありません。

◆納税資金の不足

地主の典型的な悩みは「不動産はあるが現金がない」ことです。大田区の地主も例外ではなく、相続発生後に納税資金が不足し、やむなく土地を手放すケースが見られます。せっかくの土地を残したいのに、相続時に現金が準備できず資産を失うのは地主にとって大きな痛手です。

◆借地・底地の問題

大田区は歴史的に借地関係が多く残っており、地主が底地を相続するケースも少なくありません。底地は評価額が低いため税務上は有利に見えますが、現金化が難しく納税資金の準備には不向きです。地主が底地を抱えたまま相続を迎えると、相続税の支払いに苦慮するケースが多発します。

◆相続人間の分割調整

地主が複数の不動産を所有している場合、田園調布の高額資産と蒲田の収益物件をどう分けるかなど、分割の難しさが生じます。地主が生前に明確な方針を示していなければ、相続人同士の争いに発展するリスクは非常に高いのです。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって必須の制度が小規模宅地等の特例です。自宅用地であれば330㎡まで80%評価減が可能で、賃貸用地であれば200㎡まで50%評価減を受けられます。大田区の住宅地を持つ地主は、この特例を積極的に活用して課税評価額を抑えるべきです。

2. 生前贈与の戦略的利用

地主が少しずつ資産を生前贈与することで、相続時の税負担を分散できます。特に大田区の土地は将来も需要が見込まれるため、評価額がさらに上がる前に移転を進めることが節税につながります。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が個人で土地を所有するよりも、法人化して資産管理会社を設立した方が、相続時には株式として承継でき、分割のしやすさや節税効果が期待できます。大田区の地主でも、規模の大きい資産を持つ方は法人化を選択するケースが増えています。

4. 底地・借地の整理

地主が底地をそのまま相続すると納税に困ることが多いため、生前のうちに借地人に底地を売却したり、地主自身が借地権を買い取って一体化するなどの対策が有効です。底地と借地を整理することで、地主は資産の流動性を高め、納税資金の準備を容易にできます。

5. 遺言や家族信託の導入

地主が意思を明確に示していないと、相続人間での争いは避けられません。遺言や家族信託を活用すれば、地主の意思を確実に反映でき、スムーズな承継が可能になります。

◆羽田空港周辺の再開発を踏まえた資産戦略

大田区は羽田空港周辺の再開発や国際化の影響を強く受ける地域です。地主はこうした動向を注視し、資産価値の変動を見越した対策を取る必要があります。価値が高騰する前に贈与や整理を進めておくことが有効です。

◆納税資金の確保

地主にとって最も重要なのは、相続税を現金で払えるように準備しておくことです。生命保険の活用、一部土地の事前売却、収益物件の強化など、地主が早めに取り組むべき具体的手段は数多くあります。

◆専門家との連携

地主が一人で相続戦略を立てるのはリスクが高く、税理士・司法書士・不動産コンサルタントなどの専門家と協力することが欠かせません。大田区の地主は、資産規模が大きいからこそ、専門家の力を活用してオーダーメイドの戦略を構築することが必要です。