地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と税負担

品川駅周辺の再開発や山手線沿線の利便性によって、地価は近年急激に上昇しています。地主が所有する土地は評価額が上がるにつれて相続税も跳ね上がり、「土地はあるが現金がない」という地主特有の悩みを抱えやすくなります。

◆納税資金の不足

地主の典型的な悩みが「現金不足」です。土地の価値は高いものの、賃貸収益が十分でなければ納税資金を準備できず、結果として相続発生時に土地を手放す可能性が出てきます。品川区の地主は、資産が大きく評価されやすいため特に注意が必要です。

◆借地・底地の問題

品川区の一部住宅地では、借地関係が依然として残っています。地主が底地を相続しても評価額は低く抑えられる一方、現金化は困難です。借地人との交渉が進まないと、相続税の納税に困る地主も少なくありません。

◆相続人間の争い

地主が複数の土地を所有している場合、山手線沿線の商業地と住宅地をどう分けるかで相続人同士の争いが起こりやすいです。地主が事前に分割方針を決めていなければ、相続人間で不公平感が生じ、トラブルにつながります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって最大の節税効果を生むのが小規模宅地等の特例です。居住用宅地では330㎡まで80%の評価減が受けられるため、品川区の住宅地を持つ地主はこの特例を適用する準備をしておくことが肝心です。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が少しずつ資産を移転していくことで、相続時の税負担を軽減できます。特に品川区の土地は将来的にさらに値上がりする可能性があるため、早めに贈与を実行することで大きな節税効果を得られます。

3. 法人化による資産管理

地主が資産管理会社を設立して法人で不動産を持つことで、相続時には株式の承継が可能になります。株式に分割性があるため、地主の家族間で分けやすくなり、相続トラブルを回避できます。

4. 底地・借地の整理

地主が相続前に底地や借地を整理しておくことは非常に有効です。借地人に底地を売却したり、地主自身が借地権を買い取って土地を一体化することで、資産価値を高め、相続後の納税資金確保につなげられます。

5. 遺言と家族信託

地主が「誰にどの土地を相続させたいか」を明確にすることは、家族のために必須です。遺言や家族信託を用いれば、地主の意思を確実に実現し、相続人同士の争いを防ぐことができます。

◆再開発と都市計画を見据える

品川駅周辺の再開発や臨海部の整備は、地価に大きな影響を与えます。地主は不動産市況を見極め、相続に備えて資産を組み替えることも重要です。高騰前に贈与や整理を進めることで、地主は節税効果を最大化できます。

◆納税資金の準備

地主にとって最も重要なのは納税資金の確保です。生命保険を活用して現金を準備する、または一部不動産を売却して現金化しておくことで、相続時の混乱を避けられます。

◆専門家との連携

地主が一人で相続対策を行うのはリスクが大きいです。税理士、司法書士、不動産コンサルタントと連携し、品川区の土地特性に合ったオーダーメイドの相続対策を構築することが欠かせません。