地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と相続税負担

豊洲や有明のような再開発エリアに土地を持つ地主は、短期間で評価額が大幅に上がるリスクを抱えています。路線価や公示地価の上昇はそのまま相続税評価額に反映され、地主の課税負担を大きくします。特に、広い土地を持つ地主は納税資金の不足が深刻化します。

◆借地・底地問題

江東区の一部エリアでは、歴史的に借地関係が多く残っています。地主が底地を相続すると、評価額は低く見積もられますが、換金性が低いため納税資金には不向きです。借地人との関係性や交渉の難しさが、地主にとって大きなストレスとなります。

◆相続人間のトラブル

地主が複数の不動産を所有している場合、臨海部の高額資産と下町の住宅地をどのように分けるかが問題になります。相続人間で価値の差をどう調整するか、地主が生前に方針を決めておかないと紛争の火種になります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって相続税の軽減に直結するのがこの特例です。居住用宅地や賃貸用宅地を適切に指定し、80%や50%の評価減を受けることで、地主の課税額を大幅に下げられます。江東区の地主は事前にどの土地を適用対象にするかを検討しておく必要があります。

2. 生前贈与の戦略的利用

地主が少しずつ土地や資産を移転していくことで、相続時の負担を平準化できます。特に江東区の土地は将来的にさらに評価額が上がる可能性があるため、早めの移転が節税効果を生みます。

3. 資産の組み替え

地主が換金性の低い底地や収益性の乏しい土地を持っている場合、収益物件や流動性の高い不動産に組み替えるのも有効です。江東区は需要の高い賃貸住宅地帯も多く、資産の再編成は納税資金準備に直結します。

4. 法人化の活用

地主が不動産を法人で所有することで、相続時には株式として承継でき、分割や税負担が軽減されます。江東区でも地主が資産管理会社を作り、相続と所得税対策を両立するケースが増えています。

5. 遺言・家族信託の導入

地主が意思を明確にしておかないと、相続時に家族が混乱します。遺言や家族信託を活用して「誰にどの土地を相続させたいか」を事前に指定しておけば、相続人間の争いを防ぐことができます。

◆臨海部再開発への対応

豊洲・有明・東雲などは今後も地価が変動する可能性が高いエリアです。地主は不動産市況を常に把握し、将来を見据えた相続戦略を取る必要があります。価値が高まる前に贈与や組み替えを行うことも重要です。

◆納税資金の準備

地主の最大の課題は納税資金の確保です。生命保険を利用したり、一部の土地を事前に売却して現金を確保しておくことで、相続発生時に家族が困る事態を防げます。

◆専門家との連携

地主一人で相続戦略を考えるのは難しく、税理士・司法書士・不動産コンサルタントと連携して、オーダーメイドの対策を立てることが不可欠です。地主が早めに動くことで、家族と資産の両方を守ることができます。