地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇による相続税負担

墨田区の地主は、スカイツリー周辺や錦糸町駅近くの再開発エリアに土地を持つと、相続税評価額が一気に上がるリスクに直面します。地主にとって「相続税が現金で支払えない」という事態は現実的な問題であり、相続発生後に土地を手放さざるを得ないケースも珍しくありません。

◆借地・底地問題

墨田区は下町文化が色濃く残り、借地権付き土地や底地を所有する地主が多いエリアです。地主が底地を相続しても、評価額は低く算定されるため税務上は有利ですが、現金化できないため納税資金には使えません。借地人との交渉や底地売却をどう進めるかが、地主の大きな課題となります。

◆相続人間の分割調整

墨田区の地主は、一筆ごとの土地の広さが小さい場合も多く、分割すると使いにくくなるケースがあります。地主が生前に分割方法を示していないと、相続人同士で「誰がどの土地をもらうか」で争いが生じやすいです。結果的に不動産を売却して現金で分ける選択肢を迫られることになり、地主の意志が尊重されない可能性があります。

1. 小規模宅地等の特例を活用

地主にとって最も効果的な節税策の一つが小規模宅地等の特例です。自宅用地であれば330㎡まで80%評価減が可能で、賃貸住宅用地でも200㎡まで50%評価減が受けられます。墨田区の地主は、この特例を適用できるように事前準備をしておくことが重要です。

2. 生前贈与の計画的活用

地主が相続発生前から少しずつ資産を贈与しておくことで、相続発生時の負担を軽減できます。墨田区の土地は評価額が都心に比べてやや低いエリアもあり、早めに移転することで節税効果を高められます。

3. 法人化による資産承継

地主が不動産を法人化しておくと、株式という形で相続できるため承継がスムーズになります。また、所得を分散させることで節税効果が期待できます。墨田区でも、地主が資産管理会社を設立するケースは増えています。

4. 底地と借地の一体化

地主にとって底地のままでは現金化が難しいため、借地人に底地を売却したり、逆に借地権を買い取って一体化することを検討すべきです。地主が底地を整理することで資産の流動性が高まり、相続時の納税資金確保につながります。

5. 遺言・家族信託の活用

地主が「誰にどの資産を相続させたいか」を明確にしておくことは、家族間の争いを防ぐために不可欠です。遺言や家族信託を活用すれば、地主の意思を確実に反映させることができます。

◆再開発と都市計画への対応

墨田区は観光需要や再開発が盛んなエリアであり、地主は将来の地価変動を見据えた対策を取る必要があります。土地の一部を売却して納税資金を準備したり、収益性の高い物件に組み替えることも検討すべきです。

◆納税資金の準備

地主が相続税を現金で払えるようにするためには、生命保険を利用したり、事前に一部不動産を売却して現金を確保するのが有効です。「土地はあるが現金がない」という地主特有のリスクを解消する準備が必要です。

◆専門家との連携

墨田区の地主は、税理士、司法書士、不動産コンサルタントなどの専門家と協力し、自分の資産状況に応じた相続戦略を構築することが求められます。地主一人で判断するのはリスクが大きく、プロの知見を活用することでより有効な相続対策が可能になります。