地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の高さと税負担

文京区は都心に隣接しながらも落ち着いた環境が評価され、地価は高水準を維持しています。特に白山、小石川、本郷、千駄木といったエリアでは住宅需要が強く、相続税評価額が高くなる傾向にあります。地主にとっては、土地評価額の高さがそのまま税負担につながる点が大きな課題です。

◆納税資金の不足

地主が相続で直面する典型的な問題は「不動産はあるが現金がない」という状況です。文京区の地主も例外ではなく、納税資金を確保するために一部土地を売却せざるを得ないことがあります。結果として、長年維持してきた土地を失い、資産規模が縮小してしまうのです。

◆借地関係の複雑さ

文京区には戦後からの借地契約が多く残っており、地主が底地を相続するケースも少なくありません。底地は評価額が低く算定される一方、現金化が難しく、納税資金確保の役には立ちにくいのが実情です。地主は借地人との交渉や底地処分の可能性も視野に入れる必要があります。

◆相続人間の分割問題

地主が所有する土地が住宅地やアパート経営物件である場合、物理的に分割が難しく、相続人同士で「誰がどの物件を相続するか」を巡って争いが生じやすいです。地主の意思表示が不十分だと、相続人間のトラブルに直結します。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主が自宅や賃貸用不動産を所有している場合、「小規模宅地等の特例」が非常に有効です。居住用宅地では330㎡まで80%の評価減が可能で、賃貸住宅用地も200㎡まで50%の評価減を受けられます。文京区の地主がこれを適用すれば、数千万円から数億円単位で相続税額を圧縮できる可能性があります。

2. 生前贈与による資産移転

地主が相続発生前に暦年贈与や相続時精算課税制度を活用し、資産を少しずつ承継させる方法も有効です。特に評価額の高い文京区の土地は、生前に移転しておくことで、後の相続時の税負担を軽減できます。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が個人で不動産を所有する場合と比べ、法人で保有することで承継が容易になり、所得分散による節税効果も期待できます。文京区の地主も、資産管理会社を設立して相続対策を図るケースが増えています。

4. 不動産の組み替え戦略

地主がすべての土地を持ち続けるのは必ずしも得策ではありません。文京区の土地を一部売却して現金化し、納税資金を確保することで、残りの資産を維持できる可能性があります。また、収益性の高い賃貸マンションや地方不動産に組み替えることで、相続後の安定収益も確保できます。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が複数の相続人に資産を残す場合、遺言書や家族信託を活用して分割方法を明確にしておくことが大切です。地主の意思を反映させることで、相続人同士の争いを未然に防げます

◆納税シミュレーションの徹底

地主にとって相続対策の第一歩は「自分が亡くなったら相続税がいくらかかるか」を具体的に試算することです。数千万円から数億円規模の税額になることも珍しくなく、早めに準備することで納税に追われるリスクを回避できます。

◆納税資金の準備

地主が納税資金を確保するためには、生命保険を利用したり、一部不動産を事前に売却して現金を用意する方法が現実的です。地主が資産を守るためには、土地を手放すタイミングや方法を見極めることも重要です。

◆再開発や都市計画の情報収集

文京区は大型の再開発が少ないものの、大学周辺や駅前再整備など地域ごとの都市計画は進んでいます。地主がこれらの情報を把握しておくことは、資産価値を維持・向上させるうえで欠かせません。

◆家族との対話と意思共有

地主がどれだけ対策を講じても、家族に伝わっていなければ意味がありません。地主は生前から家族会議を開き、自らの意思を明確に伝えることが、円滑な相続のカギとなります。

◆専門家との連携

文京区の地主は、税理士、弁護士、司法書士、不動産コンサルタントなど専門家と連携し、個別事情に即した相続対策を立てることが必要です。