地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆商業地と住宅地の評価格差

新宿駅周辺や歌舞伎町など商業地の地価は非常に高額で、路線価は全国トップクラスです。一方で住宅地の地価は比較的落ち着いています。この格差が、地主が相続した際の資産分割や税額計算を難しくしています。

◆高額な相続税負担

新宿区の地主が抱える最大の問題は、相続税の重さです。特に商業地や大通り沿いの土地は数億円規模の評価額となることも多く、相続税額が億単位になることも珍しくありません。地主は、納税資金をどう確保するかが最も大きな課題になります。

◆共有名義や雑居ビルのリスク

新宿区の地主は、古くから所有している雑居ビルやアパートを複数相続人で共有しているケースがあります。共有名義は意思決定が難しく、売却や建て替えの際にトラブルを引き起こしやすいです。

◆借地・底地の複雑さ

新宿区には借地権付き土地も多く、地主は借地人との権利関係を整理しなければなりません。底地として相続した場合、価値が低く評価されても流動性が低く、納税資金確保が難しくなる地主もいます。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって最も効果的な制度のひとつが小規模宅地等の特例です。居住用宅地は最大330㎡まで80%の評価減が可能で、賃貸用宅地は200㎡まで50%減額できます。新宿区の地主は、住宅や賃貸経営を組み合わせて相続税対策を行うケースが多いです。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が早めに資産移転を行うことで、相続税の負担を分散できます。新宿区の高額不動産では、暦年贈与の非課税枠や相続時精算課税制度を活用し、長期的に承継を進めることが有効です。

3. 法人化と資産管理会社の設立

地主が個人で所有するよりも、法人を設立して不動産を保有することで承継が容易になり、所得分散や節税効果も得られます。新宿区では地主が資産管理会社を設立し、家族を役員にして相続後もスムーズに資産を維持する例が多く見られます。

4. 不動産の組み替え戦略

新宿区の地主がすべての土地を保有し続けるのはリスクが高いです。一部を売却して現金化し、相続税納税資金を確保することも現実的な選択肢です。また、地方や郊外の安定収益不動産に組み替えることで、リスク分散と収益確保を両立できます。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が複数の相続人に不動産を残す場合、遺言書や家族信託を活用して分割方法を明確にしておくことが重要です。これにより相続人同士の争いを防ぎ、地主の意思を確実に反映させることができます。

◆納税資金対策

地主にとって最も現実的な課題は納税資金の確保です。生命保険を利用して相続人に現金を残す方法や、不動産の一部売却による現金化が効果的です。新宿区の地主は、資産の規模が大きいため、複数の方法を組み合わせることが必要です。

◆再開発・都市計画への対応

新宿区は常に再開発や都市計画が進んでいます。西新宿の高層ビル群や歌舞伎町の再開発など、地主の土地が将来的にどう変化するかを把握することは相続戦略の一部です。地主は情報収集を怠らず、タイミングを見極めて活用する必要があります。

◆家族会議と合意形成

地主が相続対策を進めても、家族に伝わっていなければ意味がありません。相続人同士の合意形成を図るためには、家族会議を開き地主の意思を共有することが欠かせません。

◆専門家との連携

新宿区の地主は、税理士・司法書士・不動産コンサルタントといった専門家と協力することで、複雑な相続問題に対応できます。地主自身がすべてを理解するのは困難なため、信頼できる専門家チームを組むことが重要です。