地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆圧倒的な土地評価額

港区は、東京の中でも特に地価が高い地域が集中しています。南青山や麻布、六本木の大通り沿いでは、路線価が1㎡あたり数百万円に達することもあり、相続税評価額は莫大な金額となります。地主が相続時に直面する最大の問題は、この「評価額の高さ」による税負担です。

◆納税資金の不足

地主は「不動産は多いが現金が少ない」という資産構造になりがちです。港区の地主も例外ではなく、相続税の支払いのために土地や建物を売却せざるを得ないケースが多発しています。代々続く地主が相続のタイミングで優良不動産を手放すのは珍しくありません。

◆遺産分割の難しさ

港区の地主が所有する不動産は、一等地の大規模宅地や賃貸ビルなど、一体的な価値が大きい資産であることが多いです。これを相続人で分けるのは困難で、分割の方法を巡って争いが起こりやすくなります。

◆借地・再開発の影響

港区は借地権付きの土地も多く、地主が相続時に借地人との関係を整理する必要が出てきます。また、虎ノ門や品川など再開発の影響が大きいエリアでは、将来の資産価値が大きく変動するため、地主は相続対策において都市計画を考慮しなければなりません。

1. 小規模宅地等の特例の活用

相続税評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」は、港区の地主にとって必須の制度です。自宅敷地であれば330㎡まで80%減額され、賃貸住宅用地なら200㎡まで50%減額が可能です。これにより億単位の節税につながるケースも少なくありません。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が生前に少しずつ資産を移転することで、相続時の負担を軽減できます。港区の高額不動産では、暦年贈与だけでなく相続時精算課税制度を活用し、評価額の高い土地を一気に承継させる手法も検討に値します。

3. 法人化（資産管理会社の設立）

地主が個人で所有するよりも、法人で不動産を保有したほうが承継しやすく、所得分散による節税も可能です。港区の地主は、資産管理会社を設立して不動産を移し、相続対策を図るケースが増えています。

4. 不動産の組み替え

港区の一等地をすべて保有し続けるのは、相続税の観点から必ずしも得策ではありません。一部を売却して現金化し、相続税の納税資金を確保するのも現実的な選択です。また、収益性の高い地方不動産や都内の賃貸マンションに組み替えることで、相続後の安定収入を確保できます。

5. 遺言書・家族信託の活用

地主が複数の相続人に資産を残す場合、分割方法を明確にしておかないと争いの火種になります。遺言書で指定しておくこと、あるいは家族信託を活用して地主の意思を反映させることで、相続人間のトラブルを未然に防げます。

◆相続税額のシミュレーション

地主にとって相続対策の第一歩は、自分が亡くなった場合の相続税額を具体的に把握することです。数億円規模の納税額になることも多いため、早めの試算と資金計画が欠かせません。

◆納税資金の準備

港区の地主は、土地を残したいと願いながらも、相続税の納付で追い詰められることが多いです。生命保険を活用して納税資金を用意したり、一部土地を事前に売却して現金を確保することが重要です。

◆再開発と都市計画への対応

港区では虎ノ門、品川、芝浦などで再開発が進んでいます。地主にとって、自分の土地が再開発にどう関与するかは、資産価値の変動に直結します。都市計画の情報を常に収集し、相続対策に反映することが必須です。

◆家族会議による合意形成

地主がどれだけ綿密な相続対策を立てても、家族に共有しなければ意味がありません。相続人同士で合意ができていないと、遺産分割協議で争いになります。地主は生前から家族と話し合い、意思を明確に伝えておくことが必要です。

◆専門家チームとの連携

港区の地主は、税理士・弁護士・司法書士・不動産コンサルタントといった専門家チームを組み、総合的な相続対策を進めることが欠かせません。複雑な都市部の相続には、ワンストップでの専門サポートが必要です。