地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆相続不動産売却の特徴

地主が相続した不動産を売却する場合、通常の売買と異なる要件が出てきます。

・相続登記が必須：名義を被相続人から相続人へ移さないと売却できない。

・相続税納税の期限：相続開始から10か月以内に申告・納税が必要。売却時期によって納税資金確保に影響する。

・共有名義のリスク：相続人が複数いる場合、全員の同意がないと売却できない。

⇒　地主にとっては、「売却の前に相続手続きを整理する」ことが大前提です。

◆不動産の種類ごとの違い

・宅地：市場で需要が高いが、建築制限や用途地域によって価格差が大きい。

・農地：農地法の規制があり、転用許可を得ないと宅地として売却できない。地主にとって最もハードルが高い。

・底地・借地：権利関係が複雑で、そのままでは安く売られるケースが多い。地主と借地人の交渉が必要。

⇒　地主は「自分が相続した不動産がどのカテゴリーに当たるか」を把握しなければなりません。

◆ステップ1：相続登記の完了

相続不動産の売却は、まず相続登記から始まります。地主が複数いる場合、遺産分割協議書を作成して所有者を確定しなければなりません。2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内の手続きが求められます。

◆ステップ2：不動産の査定

不動産会社に査定を依頼し、相場を把握します。地主の場合、特殊な土地（農地、底地、旗竿地など）のケースが多いため、専門知識を持つ業者を選ぶのが重要です。

◆ステップ3：売却方法の選択

・仲介：市場価格で売却できるが、時間がかかる。地主が高値を狙う場合に有効。

・買取：早期に現金化できるが、価格は安め。地主が納税資金を急ぎたい場合に有効。

・等価交換：隣地と組み合わせて売却することで、地主にとって価値を高められる。

◆ステップ4：売却益と税金の確認

相続不動産を売却すると譲渡所得税が発生します。ただし、特例や控除を活用すれば税負担を減らせます。地主にとっては以下の制度がポイントです。

・相続税取得費加算：相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できる。

・居住用財産3000万円控除：被相続人が住んでいた家を売却した場合に適用。

・空き家特例：一定条件を満たせば最大3000万円まで譲渡益を控除できる。

◆ステップ5：売却代金の分配

地主が複数（共有名義）で売却した場合、売却代金をどう分けるかでトラブルが起こりやすいです。事前に取り決めを行い、遺産分割協議書に反映させておくことが大切です。

1. 相続税と売却をセットで考える

地主にとって最大の落とし穴は「相続税を払うために慌てて安く売る」ことです。納税期限に追われる前に、金融機関の融資や延納制度を活用する方法も検討しましょう。

2. 不動産の権利関係を整理する

底地や農地など、地主が相続した不動産は権利関係が複雑なケースが多いです。借地人や隣地地主との調整が必要な場合、弁護士や司法書士に早めに相談すべきです。

3. 相続人間の合意形成

地主が複数の相続人に不動産を残すと、売却に全員の同意が必要になります。「一人が反対して売れない」という事態を避けるために、生前から遺言や家族信託を活用しておくことが有効です。

4. 売却後の資金計画

地主が不動産を売却した後、その資金をどのように運用するかも大切です。新たに不動産を購入して節税につなげるのか、金融資産で安定運用するのか、家族への贈与に活用するのか。地主にとっては「売却＝終わり」ではなく「資産戦略の再出発」と考えることが重要です。