地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆底地の定義と地主への影響

底地とは、借地人が建物を所有し、地主が土地の所有権を持ちながら借地権が設定されている土地のことです。地主は毎年地代を受け取りますが、借地権が強いため自由に処分できず、市場では不利な資産とみなされがちです。

◆なぜ底地は安くなるのか

・自由に使えない：借地人がいるため、更地としての価値を発揮できない。

・購入希望者が限られる：一般の不動産投資家にとっては扱いにくく、専門業者か借地人が主な買い手。

・収益性が低い：古い契約では地代が安く、固定資産税で相殺されることもある。

・トラブルリスク：更新料や契約条件を巡って借地人と揉める可能性がある。

地主にとっては「普通に売れば安くなる」のが底地の現実です。しかし、裏を返せば「条件次第で高く売る方法がある」とも言えます。

1. 借地人に売却する

最も高く売れる可能性があるのは借地人への売却です。借地人にとっては「底地を買えば借地権と併せて完全所有権になる」ため、価値が飛躍的に高まります。地主は市場価格に近い水準で売却できる場合もあります。

2. 借地権者と底地を一括売却

地主が底地を借地人と同時に第三者に売却する「一括売却」も有効です。借地権と底地をまとめれば「普通の土地」として売却できるため、地主にとっては高値取引のチャンスです。

3. 底地専門業者に売却

地主が直接借地人に交渉できない場合、底地専門の買取業者に売却する方法もあります。相場よりは安くなりますが、スピーディーに現金化できるのが強みです。地主が資金を早急に必要とする場合に有効です。

4. 等価交換を活用する

地主が底地の一部を借地人に譲渡し、代わりに建物の持分を得る等価交換も有効です。地主と借地人の利害が一致すれば、双方にメリットがあり、資産価値が高まります。

5. 信託スキームでまとめ売り

地主が複数の底地を持っている場合、信託にまとめて管理し、不動産ファンドなどに売却する方法もあります。専門的ですが、地主がまとめて処分する際に高値で売れる可能性があります。

6. 売却タイミングを見極める

・契約更新時：地主にとっては交渉のチャンス。更新料と合わせて売却提案できる。

・相続前：地主が生前に売却すれば、相続人への負担を軽減しつつ資金を残せる。

・借地人が建物を建て替える時：借地人は土地の権利を確実にしたいため、買い取りに積極的になりやすい。

地主にとって「売る相手」と「売るタイミング」を見極めることが高値売却の最大のポイントです。

◆借地人との信頼関係を築く

地主が高く売るには、まず借地人との関係性を良好に保つことが重要です。敵対的な関係では買い取り交渉が進まず、価格も下がりがちです。地主は定期的にコミュニケーションを取り、誠実な姿勢を見せるべきです。

◆専門家との連携

地主が底地売却を成功させるには、不動産鑑定士や弁護士、不動産コンサルタントといった専門家のサポートが不可欠です。適正な価格査定や交渉スキームの設計を任せることで、地主の利益を最大化できます。

◆相続対策と併せて考える

底地は相続税評価が低いため、地主にとっては「税金面では有利」な資産でもあります。しかし収益性が低いため、相続人には不満が残ることが多いです。地主は「相続税対策」と「売却益確保」の両立を意識し、生前に整理する方針を決めるべきです。

◆底地を「負動産」から「資産」へ

地主が底地を高く売るには、単に市場に出すのではなく、価値を高める工夫が必要です。借地権との一体化や等価交換、信託スキームなど、地主が積極的に動くことで「使いにくい土地」が「魅力ある資産」に変わります。