地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆再建築不可土地とは

建築基準法では、建物を建てる土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。これを接道義務と呼びます。地主の所有地がこの条件を満たしていない場合、新たな建物の建築や再建築ができず「再建築不可」とされます。

◆地主への影響

・資産価値の低下：再建築不可土地は流通市場で敬遠され、価格が通常の5割以下になることもあります。

・担保価値の制約：金融機関は再建築不可土地を担保として評価しにくく、地主は融資を受けにくくなります。

・相続トラブル：地主が相続で子孫に残すと「使えない土地」として揉める原因になります。

地主がまず理解すべきは、「再建築不可土地は放置すれば負債化する」という現実です。

1. 駐車場や駐輪場

再建築不可土地でも、舗装や簡易的な整備をして駐車場・駐輪場として貸し出すことは可能です。地主にとっては低コストで始められ、固定資産税分をカバーできる収益源となります。

2. トランクルーム・資材置き場

コンテナを設置するトランクルームや、建築資材置き場として貸す方法も有効です。建築確認を伴わない利用であれば、地主が収益化できるケースが多くあります。

3. 太陽光発電

日当たりの良い場所であれば、太陽光発電の設置も可能です。地主にとっては、長期にわたる固定収入を得る手段となります。

4. 建物のリフォーム

再建築不可土地でも、既存建物の「リフォーム」や「改修」は可能です。地主は老朽化した建物を壊すのではなく、リフォームして賃貸物件に活用することができます。

5. 隣地との等価交換・共同利用

再建築不可土地は、隣地と一体化すれば再建築可能になる場合があります。地主同士での交渉により、資産価値を大幅に高めることもできます。

6. 売却

地主にとって最終的な選択肢は売却です。価格は低めになりますが、投資家や専門業者が買い取るケースは多く存在します。「負動産」を抱えるリスクを避け、他の資産に組み替えるのも地主の賢い判断です。

◆専門家との連携

地主が独力で再建築不可土地を判断するのは危険です。建築士、行政書士、不動産コンサルタントなど専門家と相談し、活用可能性を見極めましょう。

◆相続対策とセットで考える

地主が再建築不可土地を相続に残す場合、相続人にとっては「使えない土地」としてトラブルの火種になります。地主は遺言や生前整理で処分方法を決めておくことが重要です。

◆長期的視点での保有

都市計画の変更や道路拡張により、将来的に再建築可能になるケースもあります。地主は短期的な利益だけでなく、将来的な資産価値上昇を見据えて判断する必要があります。

◆「負動産」ではなく「可能性の土地」として考える

地主にとって再建築不可土地は、確かに制約が大きい資産です。しかし、工夫や制度を知れば収益化や価値転換が可能です。地主は「使えない土地」と諦めるのではなく、「活用次第で変わる土地」として向き合うべきです。