地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆市街化調整区域とは

都市計画法に基づき、都市の無秩序な拡大を防ぐために指定されるのが市街化調整区域です。市街化を抑制する区域であり、原則として住宅や商業施設などの建築はできません。地主にとっては「土地があるのに自由に使えない」という制約が強くのしかかります。

【制限の具体例】

・原則として宅地化不可
　
地主が住宅を建てようとしても許可されないケースが多い。

・建築許可は例外のみ
　
農業用施設、公益性のある建物（学校、病院など）に限られる。

・開発許可のハードル
　
行政の厳しい審査があり、地主単独で許可を取るのは困難。

◆地主への影響

市街化調整区域は流通市場でも不利に扱われやすく、地主が売却しようとしても価格が安くなりがちです。しかし評価額が低いため、地主にとっては「相続税の負担軽減」に使える一面もあります。地主はこの「負動産リスク」と「節税効果」の両面を理解しておくことが大切です。

1. 農地利用の継続

市街化調整区域は農地として利用されるケースが多く、地主は農業委員会の認可を得て農業を続けることで土地を維持できます。市民農園や貸し農園として提供すれば、地主にとって一定の収益源にもなります。

2. ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）

農業と発電を組み合わせる「ソーラーシェアリング」は、市街化調整区域でも比較的認められやすい事業です。地主にとっては農業を続けながら収益を確保できる有効な手段となります。

3. 借地としての提供

市街化調整区域の土地を農家や事業者に貸し出す方法もあります。地主が直接活用できない場合でも、信頼できる借主を見つけることで収益化できます。

4. 特定用途での開発

・学校や病院などの公益施設

・公共事業に関連する施設

・物流倉庫や資材置き場

これらは行政の許可を受ける必要がありますが、地主にとっては「制限付きながら収益化できる活用方法」です。

5. 将来を見据えた保有

市街化調整区域は、都市計画の変更によって市街化区域に編入されることがあります。その場合、地主は大きな資産価値の上昇を得られます。地主が焦って安売りせず、将来の都市開発を見据えて保有するのも戦略のひとつです。

・行政との関係を築く

市街化調整区域の活用は行政の判断に強く依存します。地主は「相談に行くのは無駄」と考えず、役所や農業委員会に積極的に相談する姿勢が必要です。

・専門家の協力を得る

行政書士、土地家屋調査士、不動産コンサルタントなど専門家と連携し、地主として可能な活用方法を精査することが重要です。特にソーラーシェアリングや市民農園は、専門家のアドバイスで収益化の可能性が広がります。

・相続対策に組み込む

市街化調整区域の土地は評価額が低めに算定されやすいため、地主にとっては相続税対策に有効です。地主は「すぐに収益化できなくても、相続対策として役立つ土地」として位置づけ、資産全体の中での役割を考える必要があります。

・長期戦略の発想

地主に必要なのは、「今すぐ使えないから不要」と切り捨てるのではなく、「将来の都市計画変更で化ける可能性がある資産」として長期的に見る視点です。地主が土地を守り、次世代に引き継ぐためには「持ち続ける覚悟」も選択肢のひとつです。