地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆土地収用とは何か

土地収用とは、公共事業のために必要な土地を、地主の意思にかかわらず強制的に取得する制度です。根拠法は「土地収用法」で、対象となるのは道路、鉄道、ダム、河川、公園などの公共事業に限られます。地主が自由に処分する権利は制限されますが、その代わりに正当な補償が行われるのが原則です。

◆土地収用の流れ

地主が知っておくべき土地収用のステップは次のとおりです。

１．事業認定
国土交通省や都道府県知事が、その事業が「公共の利益」に資するかを認定します。地主にとって、この段階での意見提出が重要です。

２．交渉（任意買収）
まずは事業者が地主に対し、任意での買収交渉を行います。地主が合意すれば土地収用は不要となり、通常の売買契約となります。

３．収用手続き開始
合意に至らない場合、収用委員会による審理が行われ、強制的に土地が取得される流れに入ります。地主の意向にかかわらず、ここで収用が認められれば土地を手放さざるを得ません。

４．補償金の決定と支払い
地主には「正当な補償」として補償金が支払われます。評価は鑑定士の査定や収用委員会の判断に基づきます。地主が不服の場合は裁判で争うことも可能です。

◆地主が注意すべき点

・事業認定前に意見書を提出できるかどうか

・任意買収交渉で地主に有利な条件を引き出せるか

・補償内容が「土地価格」だけでなく「営業補償」や「移転補償」まで含まれているか

地主にとっては「最初の交渉段階での姿勢」が、その後の補償額を大きく左右します。

◆補償の原則

土地収用法では「正当な補償」が定められています。これは地主が土地を失っても生活基盤を維持できるようにするためで、単に時価で買い取られるだけではなく、幅広い補償が用意されています。

◆補償の種類

１．土地価格の補償
地主が失う土地の時価を基準に算定されます。路線価や取引事例、鑑定評価を参考にします。

２．建物・工作物の補償
地主の土地に建物がある場合、その移転や再建築にかかる費用が補償されます。

３．営業補償
地主や借地人がその土地で事業を営んでいた場合、休業による損失や移転費用も補償の対象です。

４．移転費用補償
引越し費用や生活再建のための補償も含まれることがあります。

５．農地補償
農地を失う地主には、農業経営の継続に必要な補償が行われる場合もあります。

◆補償金額の実態

地主が期待する金額と、実際に提示される金額には差が生じることが少なくありません。地主が適正な補償を受けるには、

・複数の鑑定評価を確認する

・弁護士や不動産鑑定士と協力する

・営業損失や移転に伴う費用を漏れなく主張する

といった準備が不可欠です。

◆実際のトラブル事例

ある地主は、道路拡張のために土地を収用されましたが、当初提示された補償金は市場価格より2割低い水準でした。地主が不服を申し立て、鑑定士に再評価を依頼した結果、補償額が増額されたケースがあります。
地主にとって「受け身」ではなく「交渉主体」であることが重要です。

1. 早期に情報を収集する

地主は、自分の土地が公共事業の計画に含まれていないかを常に確認する必要があります。都市計画や道路計画は公開されているため、自治体の資料を定期的にチェックすることが地主のリスク管理になります。

2. 専門家と連携する

地主一人で交渉や補償内容を判断するのは困難です。不動産鑑定士や弁護士と協力し、補償額が適正かを必ず確認しましょう。

3. 任意買収での交渉を重視する

収用になる前に、地主は任意買収の段階で最大限有利な条件を引き出すことが肝心です。移転費用や営業補償を含め、地主にとって不利益が残らないようにすることが大切です。

4. 裁判で争うことも選択肢

地主が補償額に納得できない場合、裁判を通じて増額を求めることも可能です。長期化するリスクはありますが、地主の正当な権利を守るためには必要な場合があります。

5. 相続対策と併せて考える

土地収用は地主一代で完結しない場合もあります。地主が亡くなり相続が発生すると、補償金の配分や税務上の処理が複雑化します。地主は「収用される可能性がある土地」を事前に整理し、相続対策とセットで準備しておくことが重要です。