地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. サブリース契約の構造的な問題

サブリース契約は、形式上は「通常の賃貸借契約」と同様です。
つまり地主は“貸主”であり、サブリース業者は“借主”。
そのため、一方的に「やめたい」と言っても、相手方の同意がない限り簡単には契約解除できません。

また、解約条項が「〇〇年前の事前通知が必要」「中途解約には違約金が必要」とされていることも多く、
地主が不利な立場に置かれている契約書も見受けられます。

2. 不満があっても正当な理由が求められる

たとえば「家賃が下がったから解約したい」としても、
契約書に「賃料の見直し条項」が入っていれば、地主の一方的な都合とはみなされず、
契約解除の正当事由には該当しないとされることも。

また、仮に相手側の債務不履行（例：家賃未払い、契約違反）がない限り、
地主からの解除は“交渉”か“合意解約”に頼らざるを得ません。

3. 入居者がいる場合の難しさ

サブリース物件にすでに第三者（入居者）がいる場合、
解除に伴いサブリース会社が転貸契約を終了させる必要があり、
その過程でトラブルになることもあります。

地主自身が自主管理や別会社に切り替えたいと思っても、
転貸借契約の関係で調整が必要になるため、実務上は“時間と手続き”を要するのです。

ステップ①：契約書の精査が第一歩

まず、現在の契約書に何が書かれているかをしっかり確認することが重要です。

・解約の条件・通知期間は明記されているか

・家賃見直し条項の有無・頻度

・中途解約条項と違約金の取り扱い

・自動更新か定期契約か

地主としては、「言われたこと」ではなく「書かれていること」で全てが判断されることを自覚すべきです。

ステップ②：相手方と協議・交渉する

法的に明確な解除要件がない場合、地主側は「合意解約」を目指すしかありません。

この際には次のような準備が必要です。

・現状の不満点や契約違反の証拠整理（例：管理不備、家賃遅延等）

・解除後の運用計画（自主管理 or 他社委託）

・代替案の提示（例：解約までの猶予期間、条件付き解約など）

交渉には粘り強さが求められます。地主一人では難しい場合、
不動産コンサルタントや弁護士の同席を検討するのも有効です。

ステップ③：書面による合意と引き継ぎ手続き

合意解約が成立したら、次のような流れで正式に手続きを行います。

・合意解約書の締結（解約日、条件、引き渡し方法などを明記）

・入居者の転貸借契約の解除・切り替え

・保証金や原状回復費用の清算

特に、転貸中の入居者がいる場合は、
サブリース会社からの通知・切り替え同意が必要となるため、
地主が独断で進めるとトラブルになります。

1. 解除後の収益シミュレーションを必ず行う

解除すれば“自由”が得られる反面、
今度は空室リスクや管理業務を地主自身が負うことになります。

そのため、解除によって…

・想定家賃が増えるのか？

・管理費・広告費がどれくらい増えるのか？

・借入返済に影響しないか？

をしっかり試算し、解除後の経営が成り立つのかを確認しましょう。

2. 専門家のサポートを入れるべきタイミング

次のような場合は、地主が単独で対応せず、弁護士や不動産専門家に相談することがベストです。

・サブリース会社が解除に応じない

・条件交渉が難航している

・契約内容の解釈に争いがある

・家賃減額や損害賠償請求を受けている

地主の側に立って交渉を進めてくれる専門家がいれば、
心理的にも実務的にも大きな支えになります。

3. 解除を「攻めの戦略」に変える視点を持つ

単なる不満解消ではなく、「資産価値を最大化するための戦略」として、
サブリース解除を捉え直すことが大切です。

たとえば…

・自主管理で実勢賃料を得る

・他社への委託で効率的な運用を図る

・将来の建替え・売却の自由度を高める

地主としての選択肢を広げるための「前向きな決断」として、
解除を計画的に進めましょう。