地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆サブリースの基本構造

サブリース契約とは、建物完成後に不動産会社（サブリース業者）が一括で物件を借り上げ、
さらに第三者（入居者）に転貸（また貸し）するスキームです。

地主との間に結ばれる契約は「転貸を前提とした賃貸借契約」。
このため、入居者の有無にかかわらず、毎月の賃料は保証されます。

◆地主にとってのメリット

・空室リスクを負わずに毎月一定収入を得られる

・入居者募集・管理業務が不要（完全お任せ）

・建築とサブリースがセットで提案されることが多く、初期設計がラク

特に地主が高齢の場合や、相続対策としての土地活用を検討している場合に、
「手間がかからない」「収入が安定している」という点は大きな魅力となります。

◆しかし、そこに“カラクリ”がある

サブリース契約は、必ずしも「契約どおりにずっと収入が保証される」わけではありません。

実は多くの契約には、

・賃料の見直し（減額）条項

・中途解約条項（更新時など）

が含まれており、地主が一方的に不利益を被ることも。

このように、地主がサブリース契約を「完全保証型」だと誤解してしまうことで、将来的なトラブルへとつながってしまうのです。

◆ケース1：家賃10年固定と言われたのに、5年で減額通知

ある地主が建てたアパートは、月60万円で借り上げるという契約でサブリースがスタート。
「これなら借入返済も楽勝だ」と安心していたところ、5年目に突如「家賃50万円へ減額」と通告。

契約書を見ると、「5年ごとの家賃見直し条項」が明記されていた。
地主は「営業時に説明されなかった！」と憤ったが、書面にはサイン済みで反論は通らず。

→ ポイント：営業トークではなく契約書の条文で判断すべし

◆ケース2：空室が多くなり、サブリース会社が撤退

別の地主は、建物を建てて数年間は順調に収入を得ていた。
しかし、周辺に新築アパートが乱立し、入居率が低下。
「これ以上の借り上げはできない」とサブリース会社から契約解除を申し出される。

自力で入居者募集・管理を行う術もなく、結果として収益は大幅にダウン。

→ ポイント：市場動向によってサブリース契約は継続されない可能性あり

◆ケース3：借上家賃が市場より安すぎる

サブリース契約時に提示された家賃が、実勢よりかなり低かった例も。
実際にはもっと高く貸せる地域なのに、「保証」と引き換えに低水準で固定されていた。

地主は長期にわたって“損をしていた”ことに後で気づくも、時すでに遅し。

→ ポイント：保証の代償は「収益性の低さ」。適正賃料か必ず確認を

① 契約前の「リスク説明」を受けること

不動産会社や管理会社の提案を受けた際は、以下を必ず確認しましょう。

・家賃減額条項はどのタイミングで発動されるか

・借上契約は何年単位で更新か（自動更新か）

・中途解約の条件と、地主に不利な項目があるか

・借上賃料が相場と比べて妥当か

地主としては、“いいことばかり”しか説明しない営業トークに惑わされず、
契約書を専門家に見せる冷静さが重要です。

② 地主自身が“出口戦略”を考える

「将来この土地はどう使いたいか」「何年持ちたいか」など、地主としての経営戦略をもつことが不可欠です。

・短期的にはサブリースが安心でも、

・売却したい

・自分で貸したい

・子どもに引き継ぎたい

という将来像があるなら、そのタイミングと契約内容の整合性が必要。

地主として、目先の収益だけでなく、“どう終わらせるか”までを見据えた契約を心がけましょう。

③ 困ったらすぐに相談を！

・不当な減額通告を受けた

・契約内容に納得がいかない

・契約解除を打診された

こうしたとき、地主は一人で抱え込まず、
弁護士や不動産コンサルタント、税理士など専門家のサポートを受けることが肝心です。

「地主であるあなたの立場を守る第三者」を持つことが、冷静な対応に繋がります。