地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず、管理会社の体制や業務範囲について確認することは、地主にとっての大前提です。
曖昧なまま契約すると、「思っていたのと違った」とトラブルになります。

◆ 地主が最初に聞くべき基本質問

・御社の管理実績について教えてください。
　→ 管理戸数、対応地域、地主層の特徴など。地元密着型か大手かも判断できます。

・どんなタイプの物件を主に管理していますか？
　→ アパート、戸建て、商業施設、駐車場など、地主の物件タイプと合っているか確認。

・担当者は何人で何件くらいの物件を見ていますか？
　→ 担当者の負担が大きすぎると、地主への対応が雑になる傾向があります。

・管理契約にはどんなサービスが含まれていますか？
　→ 入居者対応、滞納処理、清掃、設備点検などが基本かオプションかを確認。

◆ 対応体制に関する質問

・入居者からのクレームにはどのように対応していますか？
　→ 対応スピード、時間外の対応、記録の有無などを確認し、地主が安心できる体制か見極めましょう。

・現場の巡回や点検の頻度はどのくらいですか？
　→ 月1回なのか3ヶ月に1回なのか、地主に報告があるかどうかもポイント。

・担当者が頻繁に変わることはありますか？
　→ 担当者が変わると、地主との関係性や過去の履歴がリセットされがちです。

次に、収益の安定性を守るための質問項目を確認しておきましょう。
ここは地主の利益に直結する部分で、最もトラブルが起きやすいポイントです。

◆ 空室対策・募集に関する質問

・空室が出た場合、どのような募集活動を行いますか？
　→ インターネット広告、ポータルサイト、仲介業者回りなどを確認。

・広告費（AD）はどの程度必要とされていますか？
　→ 地主の負担となる広告費について、慣習的な相場も確認。

・リフォームや設備提案はどのタイミングで行いますか？
　→ 空室対策として積極的な提案がある管理会社かどうか見極めるポイント。

◆ 家賃回収・滞納時の対応に関する質問

・家賃の入金は何日に報告されますか？
　→ キャッシュフローの把握がしやすい管理体制かチェック。

・滞納者にはどのように対応していますか？
　→ 電話連絡→内容証明→法的手続きなど、地主が安心できる手順かどうか。

・保証会社の導入はどのように扱っていますか？
　→ 全入居者に義務化しているか、トラブル時の対応が明確か確認。

◆ 修繕・リフォームに関する質問

・修繕やリフォームの提案時、相見積もりは取っていますか？
　→ 提携業者のみか、地主に選択肢を与えてくれるかが判断基準。

・急な設備トラブル時の対応体制は？
　→ 給湯器、トイレなど緊急性のある設備に即対応できる体制か確認。

最後に、地主が実務で不満を抱えがちな「お金と情報」の部分を見ていきましょう。
この分野は契約後に「そんなはずじゃなかった」となるケースが多いため、事前の質問が非常に重要です。

◆ 管理報告・連絡体制に関する質問

・収支報告書はどのくらいの頻度で、どのような形式で届きますか？
　→ メールPDF、クラウド、郵送など、地主にとって見やすいかが重要。

・定期報告以外に、連絡はどのように行われますか？
　→ トラブル発生時にすぐ報告される体制か確認。

・報告内容に不明点がある場合の対応方法は？
　→ 適切にフォローしてくれる体制があるか。

◆ 管理委託料・手数料に関する質問

・管理委託料の内容（%）と含まれる業務範囲を教えてください。
　→ 安いけど対応が悪い／高いが充実している、どちらかを見極める。

・更新時・退去時の手数料や原状回復費用の基準は？
　→ 見積もりが明確か、地主の承諾が必要か。

◆ 契約・解約条件に関する質問

・契約期間と、解約のルールはどうなっていますか？
　→ 途中解約時の違約金や通知期限の確認は重要。

・契約内容に柔軟なカスタマイズは可能ですか？
　→ 地主が自分に合った管理体制を選べるか。