地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆セットバックとは「道路拡幅のための土地提供」

建築基準法では、建物を建てるには「幅員4m以上の道路」に2m以上接している必要があります。
しかし、昔ながらの住宅地などでは、幅員4m未満の道路に面する土地が数多く存在します。
この場合、建物の建築時に道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退（＝セットバック）させる義務が生じるのです。

地主にとっては、「使えるはずの土地を道路に提供しなければならない」という感覚になるかもしれません。
ただし、このセットバック部分は将来的に**公道となることが期待されており、その代わりに「評価減」という形で一定の税務上の補填」があるのです。

◆セットバックの対象になるケース

地主が自分の土地にセットバック義務があるかどうかは、次のようなケースで確認できます。

・接している道路の幅が4m未満である

・建築確認申請時に役所から指導される

・都市計画区域・準都市計画区域内である

・43条但し書き道路や2項道路などに接している

特に「2項道路（建築基準法42条2項道路）」に面している土地は、ほぼ必ずセットバック義務が発生します。
地主としては、土地を活用・売却・相続する前に、接道状況とその道路の種別を法務局や市区町村で確認しておく必要があります。

◆セットバック＝損？地主の誤解

「土地を削られるなんて損だ」と考えがちな地主も多いですが、必ずしもそうとは限りません。

・セットバックにより建築確認が通るようになる

・セットバック部分は非課税で固定資産税がゼロになる場合あり

・相続税評価額も大幅に下がる可能性がある

つまり、地主が正しく理解すれば、セットバックは「損」ではなく「節税と流通促進のカギ」なのです。

◆セットバック部分は相続税評価額ゼロ！

地主が最も恩恵を受けるのが「相続税の土地評価」です。
評価上は、セットバック部分は「道路とみなされる」ため、評価額はゼロになることが原則です。

例）

・敷地面積100㎡のうち10㎡がセットバック部分
→ 課税対象面積は90㎡

さらに、セットバックを前提とした土地形状で評価が下がる（奥行価格補正など）ことも多いため、地主にとって相続税対策としては有効です。

◆路線価評価時の減価補正

路線価方式においては、セットバック部分に対し以下のような補正が可能です。

・セットバック部分の地積を控除

・間口狭小・不整形地としての補正適用

・接道条件悪化による評価減

これにより、地主が相続する際、同じ100㎡の土地でも10〜30％程度評価額が下がるケースも珍しくありません。

◆固定資産税はどうなる？

固定資産税上も、セットバック部分は通常「課税対象外」とされます。

ただし、自治体によって取り扱いに差があり、

・地目が「宅地」のままだと課税されるケース

・明確に「公衆用道路」等の評価に変更すれば非課税

となる場合があるため、地主はセットバック後に「地目変更申請」を行う必要があります。
この手続きを怠ると、不要な税金を払い続けることになります。

◆売却時の影響と対処法

セットバック部分がある土地を売却する際、買主側や仲介業者が次のような不安を抱くことがあります。

・本当に再建築可能か？

・セットバックの範囲が明確か？

・現況測量図や役所との協議記録があるか？

地主としては、「再建築可能であることを示す公的資料」や「確定測量図」を提示することが、スムーズな売却の鍵となります。

◆道路中心線の特定と役所との協議

セットバック義務の範囲を決めるには、「道路の中心線」を特定する必要があります。
この中心線は、現況のアスファルトの中心とは限らず、法務局図面や過去の開発協議書等を参考に決定されるケースが多いため、

・地元役所の建築指導課や道路管理課

・土地家屋調査士による立会測量

などが必要になります。地主が主導してこれを進めておくと、買主との交渉も有利になります。

◆将来的に「道路提供」されるリスクも想定しておく

セットバック部分は原則「将来的に道路として整備されることを見越した後退」であるため、以下の点にも留意すべきです。

・公共事業での無償譲渡要請がある場合あり

・寄付に応じることで建築許可が下りやすくなることも

・将来道路として完成すれば、地域価値向上の可能性あり

地主にとっては、「土地の一部を差し出すことで、残りの土地の価値が高まる」という長期的視野を持つことが大切です。