地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

この制度は、一定の条件を満たす住宅用地や事業用地について、相続税評価額を最大80%（貸付事業用地は50%）減額できるという特例です。

特に地主のように不動産を多数所有している人にとっては、土地の評価額が高くなりがちなため、この特例をうまく活用することで相続税の負担を大幅に軽減することができます。

対象となる宅地には大きく3種類があります。

①特定居住用宅地

②特定事業用宅地

③貸付事業用宅地

地主がよく活用するのは、①の自宅部分（配偶者や同居親族が相続）と、③の賃貸アパートの敷地などに対するものです。

たとえば地主が自宅敷地として300㎡所有していた場合、それが特例の対象になれば評価額が80%減、つまり6000万円の評価額が1200万円まで下がることになります。これは税額計算上、非常に大きな差になります。

ある地主Aさんのケースを紹介しましょう。

Aさんは都内に200㎡の自宅敷地と、隣接する600㎡の賃貸マンション敷地を所有していました。

相続発生に備え、税理士とともに小規模宅地の特例が適用できるよう準備していたため、自宅部分には居住用特例（80%減）、賃貸敷地には貸付事業用宅地特例（50%減）が適用されました。

その結果、評価額は合計で9000万円以上も圧縮され、相続税の負担は想定より3000万円以上軽くなりました。

地主にとって重要なのは、土地の利用実態と権利関係を早めに整理しておくことです。

たとえば自宅を賃貸に出していた場合や、同居していた親族が別居した場合には、特例の適用が困難になることがあります。

また、税務署の目線から見ると、単に形式的に条件を満たしていても、実態に乏しいと判断されて否認されるケースもあるため、地主は常に「実態」を重視した準備が求められます。

小規模宅地の特例は非常に強力な制度ですが、適用には厳密な条件があるため、地主にとって注意が必要です。

まず最も多いのが、「同居していた相続人が実は名義上だけで、実態として住んでいなかった」と税務署に判断されるケースです。

地主が持つ自宅に形式的に住民票を移していても、実際には別の場所に生活拠点があると判断されれば、居住用宅地としての80%評価減は否認される可能性があります。

また、賃貸事業用の土地についても、相続直前に賃貸を始めたようなケースでは、税務署から「節税目的の形式的運用」と見なされ、特例適用が却下される可能性があります。

地主がこれらを防ぐには、早めの計画、税理士との連携、そして証拠となる書類の整備（同居の証明・賃貸契約の継続性など）が不可欠です。