地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主が生前贈与を活用する最大の目的は、やはり相続税対策です。
相続が発生した際には、相続税の基礎控除を超えた財産に課税されます。
特に不動産を多く所有する地主は、評価額によって多額の相続税が発生することも珍しくありません。

生前贈与を行うことで、課税対象となる財産を事前に減少させ、トータルでの納税負担を抑えることができます。

たとえば、毎年110万円の非課税枠を活用して、20年間かけて2200万円を贈与できれば、これは大きな資産移転になります。
地主にとっては、現金だけでなく、土地の一部や賃貸物件なども贈与の対象とすることで、資産の分散管理や後継者育成にもつながります。

また、贈与を通じて次世代に土地経営の意識を持たせることができ、地主としての責任や知識を早期に伝えることが可能になります。

① 将来の土地活用を円滑に進めたい場合

農地や遊休地などを持つ地主が、事前に土地を子世代へ贈与することで、
相続発生を待たずに土地の活用計画を実行することができます。

たとえば「市街化区域にある元農地をコインパーキングに転用したい」と考えた場合、所有者が高齢のままだと動きが鈍くなります。
しかし子世代が所有すれば、機動的に動けるうえ、将来の収益も確保できます。

② 相続税納税資金を確保しやすくなる

地主の多くは不動産に資産が偏っているため、「相続税を払うために土地を売る」という問題に直面しがちです。
あらかじめ不動産以外の現金などを生前に贈与しておけば、相続発生時に資産を手放さずに済むというメリットがあります。

③ 兄弟間トラブルを防げる

地主の家系でありがちなのが「不動産は長男、現金は次男」という分け方です。
しかし、相続時にこの方針を初めて知ると不満が噴出することもあります。
あらかじめ生前贈与の形で不動産を分けておけば、納得感のある相続につながります。

このように、地主が生前贈与を活用することで、相続後の混乱を未然に防ぎ、経営の継続性を高めることができるのです。

① 贈与税が高くなるリスク

110万円を超える贈与には贈与税が課税されます。
たとえば1000万円を一括で贈与すると、330万円前後の贈与税がかかる場合もあります。
節税のつもりが高い税率での納税に切り替わるリスクがあるため、計画的に実行することが大切です。

② 相続税の加算対象になることも

相続開始3年以内の贈与は、相続財産に加算されます。
つまり、「亡くなる直前に贈与しても意味がない」ことになります。
高齢の地主の場合、3年ルールを意識して、早めの贈与計画が求められます。

③ 不動産の贈与コストが高い

土地や建物を贈与する際は、**登録免許税（評価額の2%）や不動産取得税（3〜4%）**が発生します。
仮に5000万円の土地を贈与すれば、100万円超の諸費用がかかる計算です。

さらに、受贈者は固定資産税の支払い義務や管理責任も引き継ぐため、負担を理解してもらう必要があります。