地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、地主さんが認知症になったからといって、借地契約が自動的に終了するわけではないということです。

借地人との契約関係は原則として継続し、地代の支払義務などもなくなるわけではありません。

ただし、地主さんの判断能力が低下すると、新たな契約や重要な財産処分について問題が生じる可能性があります。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する底地について、借地契約の更新時期が近づいているとします。

父親が認知症によって契約内容を理解し、判断する能力を失っている場合には、本人が有効に更新契約を締結できない可能性があります。

民法では、意思能力を有しない状態で行った法律行為は無効とされています。

そのため、認知症という診断名だけで判断するのではなく、契約を行う時点で本人に必要な意思能力があるかどうかが重要になります。

また、地主さんの子どもであっても、当然に親の代理人として契約を締結できるわけではありません。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県松戸市などで、父親名義の土地を長男が管理していたとしても、長男に適切な代理権がなければ、父親に代わって自由に契約を締結できるとは限りません。

さらに、借地人から建替承諾や借地権譲渡の承諾を求められた場合にも、地主さんの判断能力が問題になることがあります。

ただし、借地契約の更新については、法律上の要件を満たすと法定更新が成立する場合もあります。

したがって、地主さんが契約書に署名できないからといって、必ず借地契約が終了したり、更新できなくなったりするわけではありません。

地主さんが高齢になった場合には、借地契約の更新時期や管理状況を早めに確認しておくことが重要です。

地主さんが認知症などによって判断能力を失った場合、特に問題になりやすいのが底地の売却です。

例えば、東京都大田区で父親が所有する底地について、子どもたちが相続前に売却したいと考えているケースを想定します。

父親が売却の意味や条件を理解できない状態であれば、本人による有効な売買契約の締結は難しくなります。

また、子どもたちが代わりに売買契約書へ署名したとしても、適切な代理権がなければ有効な契約にはなりません。

このような場合に検討される制度の一つが、成年後見制度です。

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が不十分になった方を法律面や生活面で支援する制度です。

法定後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて、後見・保佐・補助の類型があります。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市高津区、埼玉県川口市や所沢市、千葉県市川市や柏市などで、地主さんが自分で財産管理を行うことが難しくなった場合には、家庭裁判所への申立てを検討することがあります。

成年後見人が選任されると、後見人は本人の利益のために財産管理や必要な法律行為を行います。

ただし、成年後見人が選任されたからといって、底地を自由に売却できるわけではありません。

売却が本人の利益にかなうかどうかを検討する必要があります。

また、成年被後見人の居住用不動産を処分する場合には、民法第859条の3に基づく家庭裁判所の許可が必要です。

一方、居住用ではない底地の売却については、同条による許可が当然に必要となるわけではありませんが、本人の利益や後見人の権限、家庭裁判所の監督などを踏まえて慎重に進める必要があります。

さらに、成年後見制度は、家族が自由に相続税対策や資産の組み替えを行うための制度ではありません。

そのため、将来的に底地を売却したい、借地人との契約を整理したいと考えている場合には、地主さんの判断能力が十分にあるうちから対策を検討しておくことが重要です。

地主さんの認知症対策として、近年検討されることがあるのが家族信託です。

家族信託とは、財産を所有する方が、信頼できる家族などに財産の管理や処分を託す仕組みです。

例えば、東京都杉並区で父親が複数の底地を所有しているとします。

父親は将来的に子どもたちへ土地を引き継ぐ予定ですが、高齢になり、借地人との交渉や契約管理に不安を感じているケースです。

このような場合、父親の判断能力が十分にあるうちに、長男を受託者とする家族信託を検討する方法があります。

信託契約で定めた範囲内で、長男が底地の管理や借地人との契約手続き、売却などを行える仕組みを設計することが考えられます。

ただし、家族信託を設定すれば、どのような契約や売却でも自由にできるわけではありません。

受託者が行える行為は信託契約の内容や信託法上の義務によって制約されます。

また、信託の対象となる土地に借地権が設定されている場合には、借地契約の内容や地代の振込先、借地人への通知などについても整理しておく必要があります。

例えば、神奈川県横浜市青葉区や藤沢市、埼玉県川越市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などで、複数の借地人に土地を貸している場合には、信託後の管理体制を明確にしておくことが重要です。

また、家族信託を利用する際には、信託登記や税務上の取り扱いについても確認が必要です。

特に、家族信託はそれ自体が相続税を減らす制度ではありません。

信託財産の受益者や信託終了時の帰属先などによって税務上の取り扱いが異なるため、税理士や司法書士などの専門家と連携して検討することが大切です。

さらに、家族信託は、地主さんがすでに意思能力を失っている場合には、新たに有効な信託契約を締結することが難しくなります。

そのため、認知症対策として家族信託を活用するのであれば、早めに準備することが重要です。

一方、家族信託を利用せず、元気なうちに底地を売却する方法も考えられます。

例えば、埼玉県所沢市で地代収入が少なく、子どもたちが管理を希望していない底地を所有している場合です。

借地人への売却や専門の不動産会社への売却によって、将来の管理負担を軽減できる可能性があります。

ただし、売却による譲渡所得税や相続税への影響も考慮する必要があります。

地主さんの認知症対策では、家族信託、成年後見制度、生前売却などを比較し、ご家族の状況に合った方法を選ぶことが重要です。