地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

借地人から土地の返還について相談された場合、まず確認したいのが借地契約の内容です。

特に重要なのは、契約期間、契約の種類、建物の所有者、借地契約の終了方法です。

例えば、東京都大田区で50年以上土地を貸している借地人から「高齢になって建物を使わなくなったので、土地を返したい」と相談されたとします。

この場合、借地人が土地を返したいと申し出たからといって、直ちに借地契約が終了するとは限りません。

契約期間の途中であれば、中途解約に関する取り決めの有無や、地主と借地人の合意が必要かどうかを確認する必要があります。

また、契約期間が満了する場合でも、普通借地権には契約更新や建物買取請求権に関する規定があるため、単純に期間満了だけで判断できないことがあります。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県市川市などで、昭和の時代から続く借地契約を終了する場合には、旧借地法が適用されるかどうかも重要です。

さらに、借地上の建物の登記名義人も確認しておきたいところです。

借地人が亡くなっている場合には、借地権や建物の所有権が相続人に承継されている可能性があります。

そのため、借地契約の名義人と建物の所有者が異なる場合には、誰と契約終了について合意する必要があるのかを確認することが大切です。

また、建物に抵当権が設定されている場合や、第三者が建物を賃借している場合には、土地の返還に影響する可能性があります。

借地人から土地の返還を申し出られた場合には、まず契約内容と建物の権利関係を確認することが重要です。

借地契約を終了する際、地主さんと借地人の間で問題になりやすいのが、建物の解体費用です。

例えば、東京都世田谷区で借地人が所有する築50年の木造住宅について、借地人から土地を返還したいと相談された場合を考えてみましょう。

地主さんとしては、建物を解体して更地にして返してほしいと考えるでしょう。

一般的に、借地契約の終了時には、契約内容や終了原因に応じて、借地人が建物を撤去し、土地を返還することが問題になります。

ただし、借地契約が終了する場合でも、必ず借地人が建物を解体しなければならないとは限りません。

特に注意したいのが、建物買取請求権です。

借地借家法第13条では、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合に、一定の要件のもとで借地権者が地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できると定められています。

旧借地法が適用される借地契約についても、建物買取請求権が問題になる場合があります。

ただし、建物買取請求権は、借地契約が終了するすべてのケースで認められるわけではありません。

例えば、借地人と地主が合意して契約期間の途中で借地契約を終了する場合には、期間満了による終了とは法律上の取り扱いが異なります。

また、借地人の債務不履行を理由として契約が解除された場合にも、建物買取請求権の行使が認められないことがあります。

そのため、地主さんとしては、借地人から土地の返還を申し出られた際に、契約終了の理由を明確にしておくことが大切です。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市高津区、埼玉県川口市や所沢市、千葉県松戸市や柏市などで、借地人が建物を解体して土地を返還することに合意した場合には、次のような事項を書面で取り決めておくことが重要です。

・借地契約の終了日

・建物の解体費用の負担者

・建物内の残置物の撤去

・建物滅失登記の手続き

・土地の明渡し期限

・地代や未払金の精算

・建物買取請求権などに関する取り扱い

また、解体工事を行う際には、隣接建物への影響や地中埋設物の有無などにも注意が必要です。

建物が古い場合には、アスベストの事前調査や適切な処理が必要になることもあります。

解体後に地中から浄化槽や古い基礎などが見つかった場合、誰が撤去費用を負担するのかについても、事前に協議しておくと安心です。

借地契約の終了時には、建物の解体だけでなく、土地の返還条件を明確にした合意書を作成することが重要です。

借地人から土地が返還され、借地権が消滅して土地を自由に利用できる状態になれば、地主さんにとって資産の活用方法が広がる可能性があります。

例えば、東京都杉並区で長年貸していた土地が返還された場合、地主さんはその土地を自宅用地として利用したり、第三者へ売却したりすることを検討できます。

借地権が存在する底地と、借地権の負担がない土地とでは、一般的に市場での評価や売却先が異なります。

そのため、借地人から土地を返還してもらえることは、地主さんにとって大きな転機になることがあります。

ただし、土地が返還されたからといって、必ずしも高額で売却できるとは限りません。

土地の形状や接道状況、建築基準法上の道路との関係、境界の確定状況などによって、売却価格が変わるためです。

例えば、神奈川県横浜市南区や川崎市幸区、埼玉県川越市や草加市、千葉県船橋市や市川市などで、長年借地として利用されていた土地では、古い境界標がなくなっていたり、隣地との越境が発生していたりすることも考えられます。

そのため、土地の返還を受ける際には、建物の解体状況だけでなく、土地の境界や地中埋設物なども確認しておくことが重要です。

また、地主さんが高齢で、将来的に子どもたちへ土地を相続させる予定がある場合には、返還後の土地をどのように取り扱うかについても検討しておきたいところです。

例えば、埼玉県所沢市で借地人から土地が返還されたものの、子どもたちはその土地を利用する予定がない場合、売却して現金化する方法も考えられます。

一方、東京都練馬区や神奈川県藤沢市などで、賃貸住宅の需要が見込まれる土地であれば、アパートや戸建賃貸などへの活用を検討する方法もあります。

ただし、新たに建物を建築する場合には建築費用が必要になり、賃貸経営には空室や修繕費などのリスクもあります。

また、借地権が消滅して土地の利用制限がなくなることで、相続税評価額が変わる可能性があります。

一般的な貸宅地では借地権割合を考慮して相続税評価額が計算されますが、借地権の負担がなくなれば、自用地として評価されることが考えられるためです。

そのため、借地人から土地が返還される場合には、売却価格だけでなく、将来の相続税への影響も確認しておくことが重要です。

土地の返還は地主さんにとって資産価値を見直す機会ですが、解体費用、売却価格、相続税などを総合的に検討することが大切です。