地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地人には、一定の条件を満たす場合に地代の減額を請求できる権利があるということです。

借地借家法第11条では、土地の租税その他の公課の増減、土地価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動、近隣類似の土地の地代との比較などによって地代が不相当となった場合、当事者は将来に向かって地代の増減を請求できると定められています。

例えば、東京都世田谷区で長年土地を借りている借地人が、周辺の地代と比較して現在の地代が著しく高いと考えた場合、地代の減額を求めることがあります。

ただし、借地人が減額を請求したからといって、希望する金額がそのまま認められるわけではありません。

実際に地代が不相当になっているかどうかは、さまざまな事情を踏まえて判断されます。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県松戸市などで、長期間地代を変更していない土地があったとしても、それだけで減額が認められるとは限りません。

また、地代を一定期間増額しないという特約については、法律上の取り扱いが定められていますが、減額請求を一律に排除できるわけではありません。

そのため、契約書に「地代は変更しない」と記載されている場合でも、契約内容と適用される法律を確認する必要があります。

なお、1992年8月1日より前に設定された借地契約については、旧借地法が適用される部分もあるため、契約開始時期を確認することが重要です。

地主さんとしては、借地人から減額を求められた場合、まず請求の理由と現在の地代が適正かどうかを確認することが大切です。

借地人から地代の値下げを求められた場合、すぐに承諾したり、感情的に拒否したりすることはおすすめできません。

まずは、客観的な資料をもとに現在の地代が適正かどうかを確認しましょう。

① 現在の地代と固定資産税・都市計画税を比較する

地主さんが土地を所有している以上、固定資産税や都市計画税などの負担が発生します。

例えば、東京都大田区で年間地代が60万円、土地の固定資産税・都市計画税が年間25万円だった場合、税金を差し引いた金額は年間35万円です。

さらに、管理費用などが発生すれば、実際の収益は少なくなります。

借地人から地代の減額を求められた場合には、こうした負担も把握しておく必要があります。

ただし、地代の適正額は固定資産税の何倍という計算だけで決まるものではありません。

土地の価格や契約条件なども含めて総合的に検討することが重要です。

② 周辺の地代相場や土地価格の変化を確認する

例えば、神奈川県横浜市青葉区や川崎市高津区、埼玉県川口市や所沢市、千葉県市川市や船橋市などでも、地域によって土地価格や地代の水準は異なります。

そのため、借地人が「近所の土地より地代が高い」と主張している場合には、比較対象となる土地の条件を確認する必要があります。

土地の面積や立地、契約開始時期、借地権の種類などが異なれば、単純に地代を比較することはできません。

また、周辺の新規賃貸事例だけでなく、既存の借地契約における継続地代としての適正額を検討することも重要です。

必要に応じて、不動産鑑定士による継続地代の評価を検討する方法もあります。

③ 過去の地代改定と借地契約の内容を確認する

地代の増減額を検討する際には、過去にいつ、どのような理由で地代を変更したのかも重要です。

例えば、埼玉県川越市で10年前に地代を増額した後、一度も改定していない場合と、毎年協議して地代を見直している場合とでは、検討すべき事情が異なります。

また、契約書に地代改定に関する条項がある場合には、その内容も確認する必要があります。

地代の減額請求に対応する際には、税負担、周辺相場、契約内容、過去の改定経緯を整理することが重要です。

借地人から地代の減額を求められたものの、地主さんが納得できない場合には、当事者間で協議することになります。

しかし、話し合いがまとまらない場合には、調停や訴訟などの法的手続きに進む可能性があります。

地代の増減額に関する紛争については、原則として訴訟の前に調停を申し立てる必要があります。

また、地代の減額について協議が整わない場合、借地借家法第11条では、減額を正当とする裁判が確定するまで、地主が相当と認める地代の支払いを請求できる旨が定められています。

ただし、最終的に裁判で地代の減額が認められた場合には、受け取り過ぎた金額について、法律上定められた利息を付けて返還する必要が生じることがあります。

そのため、地主さんとしては、借地人が地代の減額を求めているからといって、単純に支払いを拒否されたものと判断しないことが重要です。

また、借地人が従来の地代より少ない金額を支払ってきた場合にも、直ちに契約解除を進めるのではなく、法的な取り扱いを確認する必要があります。

例えば、東京都杉並区で父親が所有する底地について、借地人と地代の減額交渉が長期間続いているケースを考えてみましょう。

父親が高齢で、将来的に子どもたちが底地を相続する予定であれば、地代の問題を次の世代へ引き継ぐことになります。

子どもたちが借地人との交渉や土地の管理を希望していない場合には、底地の売却を検討することも選択肢です。

例えば、神奈川県藤沢市や横浜市鶴見区、埼玉県草加市や朝霞市、千葉県柏市や習志野市などで、地代収入が少なく管理負担が大きい底地を所有している場合です。

底地を売却する方法としては、借地人への売却や、底地を専門に取り扱う不動産会社への売却などが考えられます。

また、借地人が将来的に土地を購入したいと考えている場合には、地代の減額交渉をきっかけに底地の売却について話し合うこともできます。

ただし、底地の売却価格は更地価格と同じではなく、借地契約の内容や地代収入、借地人との関係などによって異なります。

さらに、地代の減額交渉が継続している場合には、買主がそのリスクを考慮して価格を判断する可能性があります。

そのため、売却を検討する際には、現在の地代、過去の改定履歴、借地人からの請求内容などを整理しておくことが重要です。

地代の減額交渉は、地主さんにとって負担になることもありますが、将来の相続や底地の保有方針を見直すきっかけにもなります。