地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地契約書が見つからないからといって、土地の賃貸借契約が無効になるわけではないということです。

土地の賃貸借契約は、原則として当事者の合意によって成立します。そのため、書面がなくても、過去の契約や地代の支払い状況などから借地関係が認められることがあります。

例えば、東京都中野区で父親が所有していた土地を相続したところ、借地人が40年以上前から建物を所有して住んでいたとします。

相続人が契約書を探しても見つからず、借地人に確認しても「昔のことなのでわからない」と言われてしまいました。

このような場合でも、長年にわたって地代が支払われ、借地人が建物を所有しているのであれば、契約書がないという理由だけで土地の明渡しを求めることはできません。

また、古い借地契約には、現在の借地借家法ではなく、旧借地法が適用されるケースもあります。

特に1992年8月1日より前に設定された借地権については、旧借地法の適用関係を確認する必要があります。

横浜市港北区、川崎市中原区、さいたま市浦和区、市川市などの住宅地でも、親や祖父母の代から続く借地契約を引き継いでいる地主さんは、契約の成立時期を確認しておくことが重要です。

契約書が見つからない場合には、次のような資料を集めることから始めましょう。

・過去の地代の振込記録や領収書
・更新料や承諾料の受領記録
・借地人が所有する建物の登記事項証明書
・過去の更新契約書や覚書
・親が保管していた手紙や借地人とのやり取り

こうした資料を整理することで、契約内容や借地関係の経緯を確認できる場合があります。

ただし、資料が不足している場合には、契約条件を一方的に決めつけず、借地人と事実関係を確認することが大切です

古い借地契約を抱える地主さんが相続対策を考える場合、特に確認しておきたいポイントが3つあります。

① 借地契約の期間と更新状況

土地賃貸借契約には、契約期間や更新に関する取り決めがあります。

しかし、昭和時代に契約した借地では、当初の契約書が残っていても、その後の更新契約書が見つからないことがあります。

例えば、東京都大田区や品川区で昭和50年代から貸している土地について、契約期間が満了しているからといって、当然に借地契約が終了するわけではありません。

法定更新の有無や適用される法律を確認し、現在の契約関係を正しく把握する必要があります。

② 地代の金額と支払い状況

長年にわたって地代が据え置かれているケースもあります。

例えば、埼玉県川口市や草加市、千葉県松戸市や柏市などで、固定資産税や都市計画税の負担が増えているにもかかわらず、地代が何十年も変わっていない土地があるかもしれません。

ただし、固定資産税が上がったからといって、必ず地代を増額できるわけではありません。

地代の増減額については、税負担の変化、土地価格、周辺の地代水準、契約経緯などを総合的に検討する必要があります。

相続人が将来の土地管理を引き継ぐためにも、現在の地代と経費を整理しておきましょう。

③ 借地人との連絡体制

意外と見落とされやすいのが、借地人との連絡体制です。

親の代では顔見知りだった借地人でも、相続人は一度も会ったことがないというケースがあります。

さらに、借地人側でも相続が発生していると、実際に誰が借地権を引き継いでいるのかわからなくなることがあります。

神奈川県藤沢市や鎌倉市、埼玉県ふじみ野市や狭山市などで複数の貸宅地を所有している地主さんは、土地ごとに借地人の情報を整理しておくことをおすすめします。

相続が発生する前に、契約関係や連絡先を確認しておくことが、次の世代の負担軽減につながります。

借地契約書が見つからない土地を相続する場合、重要なのは、契約書を新しく作成することだけではありません。

土地の権利関係を整理し、将来的にどのように管理・承継していくのかを考えることが大切です。

まずは、所有する貸宅地ごとに、所在地、地積、借地人、地代、契約開始時期、更新状況などを一覧表にまとめましょう。

東京都豊島区や文京区のように比較的小規模な土地が複数ある場合も、千葉県習志野市や八千代市などで広い土地を貸している場合も、基本的な考え方は同じです。

次に、借地人との関係が良好であれば、契約内容を確認するための協議を行うことも考えられます。

双方が合意できれば、現在の契約内容を確認する覚書などを作成する方法があります。

ただし、古い借地契約を安易に新しい契約書へ変更すると、従来の権利関係や契約条件について争いが生じるおそれがあります。

契約書を作り直す際には、旧借地法の適用関係や借地人の権利を踏まえ、弁護士などの専門家に確認することが望ましいでしょう。

さらに、将来的な相続を見据えて、土地を保有し続けるべきかどうかも検討したいところです。

例えば、東京都足立区で複数の底地を所有している地主さんが、子どもたちに土地を分けて相続させようと考えている場合、単純に土地を分けるだけでは公平な財産分割にならないことがあります。

底地は一般的な所有権の土地とは利用や売却の条件が異なるため、評価額だけでなく、収益性や換金性も考慮する必要があります。

場合によっては、借地人への底地売却、借地権の買い取り、第三者への売却などを検討することも選択肢になります。

ただし、どの方法が適しているかは、借地人の意向や土地の状況、相続人の希望によって異なります。

大切なのは、相続が発生してから慌てて判断するのではなく、親が元気なうちに情報を整理し、家族で今後の方針を共有しておくことです。