地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

近代法における絶対原則の一つに「自力救済（じりききゅうさい）の禁止」があります。
裁判所などの公的機関の手続きを経ずに、自らの実力行使によって権利を実現することは、法治国家の根幹を揺るがす行為として法的に厳禁とされています。

・家賃を滞納していても「占有権」は保護される

民法上、たとえ契約違反（家賃滞納）があったとしても、現実にその部屋に住んでいる（荷物を置いている）入居者には「占有権」という法的な権利が認められます。この占有権を侵害する行為は、たとえ物件の所有者（大家）であっても違法となります。

・貸主を直撃する4大刑事罰リスク

１．住居侵入罪（刑法第130条）： 入居者の承諾なく無断で室内に立ち入る行為（3年以下の懲役または10万円以下の罰金）。

２．器物損壊罪（刑法第261条）： 勝手に鍵を壊して交換する、あるいは室内の家財道具を破損させる行為（3年以下の懲役または30万円以下の罰金）。

３．窃盗罪・遺失物横領罪（刑法第235条・第254条）： 室内の荷物を勝手に搬出し、倉庫へ移転または廃棄処分する行為。

４．強要罪（刑法第223条）： 「今すぐ全額払わなければ荷物を捨てる」などと脅迫して退去を迫る行為。

・民事上の巨額損害賠償リスク

無断の鍵交換や締め出しを行った場合、入居者から弁護士を通じて損害賠償請求訴訟を起こされ、数十万〜数百万円の慰謝料および宿泊費等の支払いを命じられる判例が確立しています。滞納された家賃を回収するどころか、逆に多額の現金を滞納者へ支払うという最悪の逆転現象が発生します。

さらに、最高裁令和4年12月12日判決では、大手家賃保証会社が契約書に定めていた「一定期間滞納し連絡がつかない場合、明渡しがあったとみなし、鍵を交換して残置物を処分できる」という特約について、消費者契約法第10条に違反し無効であると断じられました。民間業者の約款ですら自力救済は一切認められません。

現在、賃貸契約の大半に導入されている「家賃債務保証会社」。毎月の家賃が確実に保証される安心感から、滞納が発生しても「保証会社が入っているから大丈夫」と放置してしまうオーナー様が少なくありません。

この油断こそが、保証会社から「免責（保証の打ち切り）」を突きつけられる最大の要因です。

・「事故報告（代位弁済請求）」の厳格な期限

保証会社は、契約者が滞納した家賃を無制限に肩代わりしてくれるわけではありません。各保証会社の約款には、必ず「滞納が発生した日から起算して〇日以内に代位弁済請求を行うこと」という免責規定が定められています。

⇒　一般的な期限：滞納発生月の「翌月10日〜末日」まで（発生から30日〜40日以内）

・たった1日の遅れで全額自己負担へ転落

「もう少し待てば払ってくれるかもしれない」「仕事が忙しくて連絡が遅れた」と猶予を与え、この請求期限を1日でも過ぎてしまうと、保証会社は規約に基づき「事故報告遅延による免責」を主張します。その月以降の滞納家賃だけでなく、将来の明渡し訴訟費用や強制執行費用の保証まで一切受けられなくなり、すべての損失がオーナー個人の身に降りかかります。

・入居者への配慮と保証請求の「切り離し」

入居者に事情がある場合でも、保証会社への代位弁済請求は別問題として事務的に処理しなければなりません。まずは期日通りに保証会社へ請求を上げて自らのキャッシュフローを保全し、その上で督促や話し合いを行うのが賃貸管理の鉄則です。

家賃の引き落とし不能が判明した瞬間から、保証会社への請求および法的手続きを見据えた適法な初動スケジュールを整理します。

◆ 家賃滞納発生からの初動対応タイムラインとアクションマトリクス

【滞納 1日目（支払期日翌日）】

貸主・管理会社の必須アクション（適法）
・口座の着金確認。
・入金漏れ・口座残高不足の確認。

やってはいけないNGアクション（違法・免責）：感情的な連続架電、夜間の訪問。

保証・法務上の目的：単なる入金ミス（うっかり忘れ）の可能性を排除する。

【滞納 3〜5日目】

貸主・管理会社の必須アクション（適法）
・本人へSMS（ショートメッセージ）送信。
・日中の電話連絡（1日2〜3回以内）。
・「振込の確認が取れておりません」と事務的連絡。

やってはいけないNGアクション（違法・免責）：「払わないと警察を呼ぶ」「職場に行く」などの脅迫的言動、ドアへの督促状の貼り付け。

保証・法務上の目的：本人との接触確認、支払い意思と入金予定日のヒアリング。

【滞納 10〜15日目】

貸主・管理会社の必須アクション（適法）
・「督促状」を普通郵便で送付。
・連帯保証人への連絡と状況説明。
・現地ポストの確認（郵便物の滞留状況確認）。

やってはいけないNGアクション（違法・免責）：部屋への無断侵入、合鍵での解錠、電気・水道・ガスの供給停止。

保証・法務上の目的：書面による督促の事実作り、居住実態（夜逃げの有無）の一次調査。

【滞納 20〜30日目】

貸主・管理会社の必須アクション（適法）
・保証会社への「代位弁済請求書」提出。
・保証会社による督促開始の確認。
・滞納履歴の記録化（エクセル管理）。

やってはいけないNGアクション（違法・免責）：「来月まとめて払う」という口約束を信じて保証会社への請求を先送りにする。

保証・法務上の目的：【最重要】保証会社の免責を確実に回避し、家賃収入を保全する。

【滞納 60日以上】

貸主・管理会社の必須アクション（適法）：次のステップ（内容証明郵便による解除予告）への移行準備。

やってはいけないNGアクション（違法・免責）：痺れを切らして鍵を交換する、荷物を勝手に搬出する。

保証・法務上の目的：裁判手続き（信頼関係破壊の立証）へ向けた証拠保全の完了。

特に、ドアの外側に「家賃を払ってください」と書かれた督促状を貼り付ける行為や、入居者の勤務先へ督促の電話をかける行為は、貸金業法第21条（取立行為の規制）の法意や名誉毀損・プライバシー侵害に該当し、不法行為責任を問われるリスクが高いため厳禁です。